台南中古屋,台南市中古屋,台南中古屋出售

大多數人必須花光畢生積蓄才能買下屬於自己的房，因此對於屋況都會相當要求。不過就有一名女網友近期看房時，發現一間有漏水問題的舊公寓，屋主打算便宜拋售，這也讓她萌生買下「自己修」的想法，但過來人看完後反苦勸原PO「別幻想了」。

一名女網友在臉書社團《買房知識家（Q你的A）》提到，最近看到一間舊公寓2樓，不但離捷運站近、價格也合理，房仲主動告知天花板會漏水，屋主不打算修繕，決定降低總價以原況交屋，「不負交屋後之半年漏水責任」。

▲不少過來人指出，屋頂漏水問題必須與樓上住戶溝通，絕非能簡單解決的問題。（圖／翻攝《買房知識家（Q你的A）》）

由於這間公寓屋齡已高，原PO也心想「買來整個大翻修並重拉水電，所以漏水問題可以一起解決」並列出心中疑問，「天花板漏水與重拉水電要抓多少預算？這種物件是否有更多議價空間？」

然而過來人看完後卻紛紛勸退，「如果樓上不一起處理不要買了，不過原屋主住那麼久了都沒處理，我相信樓上的一定不想用」、「屋主不負責保固一定是他搞不定樓上的住戶，你最好三思」、「這種屋頂漏水，源頭通常都在樓上，你覺得前屋主沒想過自己搞定嗎？價格還能賣更高耶」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

為吸引消費者目光，新大樓屢屢標榜多功能公設，因公設也是住戶負擔成本之一，但部分公設使用性極低被稱為「蚊子公設」，討論最不實用的公設，游泳池最常被點名，尤其是四季開放的溫水游泳池，管理費恐比一般社區每坪多10至20元。房市專家則認為，所謂蚊子公設，端看每人的使用需求而定，購屋時可多看成屋，更了解自己使用公設的需求與負擔管理費的能力。

有網友在PTT討論最不實用的公設，最多人認為使用不到的公設是游泳池，一年只能使用3至4個月，又須聘請救生員，卻要付全年的維護管理費用。

對此，信義房屋濱海捷運店長李世堯表示，因游泳池會有一些基本維護開銷以及使用時須聘用救生員，大部分社區都只開放夏天2至3個月，但若社區戶數多，分攤到一年中每個月的管理費與沒有游泳池的社區大樓相差不多。

李世堯進一步說明，若是社區裡有一年四季都開放的溫水泳池，因為開放時間多、聘請救生員的人力成本高，要維持水溫的公電費也會比較高，管理費可能比一般社區每坪多10至20元不等。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡說，管理費多寡也跟社區基地大小與社區戶數有關。若是社區超過200戶，普遍管理費可落在每坪6、70元，而若是社區僅有5、60戶，管理費約落在8、90元之間，若是擔心公設不實用，造成管理費負擔過大，可以多看成屋，了解自身需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

10月31日，內政部地政司與桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等6縣市的地政局、消保中心、建管處聯手展開稽查，對全台建案發動一場突襲，試圖抓出違法炒房的建商。如今政府打房之聲再起，連央行、財政部也都陸續表態，不少驚魂未定的建商開始擔心，深怕4年前政府出手打趴房市的歷史重演。

因此，在過去一週，全台建案銷售現場風聲鶴唳，面對有人詢問建案銷售情況，紛紛低調再低調，過去現場銷售人員常常掛在嘴邊的「熱銷」、「秒殺」及「完售」等字眼幾乎銷聲匿跡，取而代之的是「平平」、「還可以」或「還沒開賣」，甚至還有業者直接婉拒媒體上門採訪；原來，日前不少正在開賣建案的建商們，才經歷中央與地方的聯手稽查行動，政府出手「打房」之勢如山雨欲來。

這場由地方發起的戰火，也一路燒到民意的最高殿堂——立法院。過去一週，「打房」一詞又成了立委諸公們質詢最熱門的關鍵字，逼著與房市榮枯相關的財政部、央行表態，其中，又以4年前一招「房地合一稅」打趴房市的財政部態度最受矚目。

2003年起，台灣房地產一路走了10多年的大多頭，直到2016年房地合一稅上路，持續攀升的房價才趨緩。當年，全國不動產交易量僅24.5萬棟，創下15年新低，平均每一位房仲1年成交不到6戶，造成上萬房仲失業，有的轉賣保險、直銷，有的改開計程車；甚至不少預售建案出現滯銷狀況，一些重劃區的案子更因為空屋率飆破5成，房價慘跌。

鏡頭拉回立法院，財政部長蘇建榮被立委問起房價過高等問題時，也直言「不會打太極」，並強調：「政府已注意到炒房問題，若有必要會適時出手，跨部會制定方案。」財政部的表態，馬上讓不少建商、房仲捏把冷汗。

立委曾銘宗認為，目前公股銀行放貸成數已經調整，從原本最高8成5調整為8成，加上財政部國稅局針對預售屋紅單交易也開始查核，內容包括建商的營所稅、營業稅以及售屋者的綜所稅，種種跡現都顯示，財政部已默默展開打房動作。

值得一提的是，蘇建榮日前曾透露，為維持房市穩健發展，防堵投機性炒作，中長期不排除考慮研議提高囤房稅的稅率，對此，財政部次長阮清華解釋，如今外界對抑制囤房有一些要求，在現有措施下，財政部會進一步研究可行性，而部長口中的中長期，一般多指3到5年，「部長已經宣示了就不會縮回去，所以也請外界不用擔心。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市持續升溫，全台建案捷報頻傳，紅單亂象卻引起政府及消保官注意，導致日前全國才上演一場中央聯手地方的突襲稽查行動。在這次行動中，開出第一槍的消保官指出，最早會察覺亂象，是因為發現某個建案在短短4個月之間，價格一路從25萬飆升至34萬元，之後實體走訪個案，卻發現媒體宣稱的熱絡氣氛竟然只是假象，直言整件事「荒唐到了極點」。

過去一週，全台建案銷售現場風聲鶴唳，面對有人詢問建案銷售情況，紛紛低調再低調，過去現場銷售人員常常掛在嘴邊的「熱銷」、「秒殺」及「完售」等字眼幾乎銷聲匿跡，取而代之的是「平平」、「還可以」或「還沒開賣」，甚至還有業者直接婉拒媒體上門採訪；原來，日前不少正在開賣建案的建商們，才經歷中央與地方的聯手稽查行動，政府出手「打房」之勢如山雨欲來。

10月31日，內政部地政司與桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等6縣市的地政局、消保中心、建管處聯手展開稽查，對全台建案發動一場突襲，試圖抓出違法炒房的建商，地政司長王成機當天即坐鎮此次傳出炒房熱過頭的震央——新竹縣。

本刊調查，這次驚動中央，並大動作聯合地方政府一起出手的起因，就是中央接到新竹縣消保官靳邦忠呈報的一份資料。靳邦忠上週接受本刊訪問坦言，早在5月初，他就察覺房市出現異常，但一度以為是零星個案，「一開始，聽到5月初有消費者買『紅單』一坪25萬元，結果業者突然取消交易，到了6月，拿出來賣的價格已到27、28萬元，9月促銷時一坪要33、34萬元了，當時還以為是個案。」

所謂的紅單又稱「購屋預約證明單」，早期多用於建案尚未取得建照前，證明民眾已付錢買到預售屋的「優先購買權」，一旦確定購買，必須在約定時間內補足訂金，並完成正式簽約，否則便無息退還已付金額。不過，考量建案未取得建照便開始銷售，恐違反《公平交易法》，因此現在的紅單，多被房屋銷售業者用於建案已取得建照，但尚未公開銷售的「潛銷期」。

未料，10月有媒體報導新竹某建案出現消費者漏夜排隊，隔天又說現場有300人排隊，「一開始很懷疑，也覺得很誇張。所以就去現場看，假日從早上8點半到下午4點，整整7、8個小時竟只有4個人詢問，覺得荒唐到了極點，根本在愚弄消費者，所以馬上呈報中央，沒想到過一個禮拜，台中也發生類似狀況，才確定茲事體大，這已是一種全國性的（炒房）現象了。」靳邦忠說。

談起近年房價高漲的民怨，「為什麼今天一講到房價，大家就那麼在意？是因為你跟建商熟、訊息多就可以賺大錢，結果造成市場上真正要買房的消費者買不到，民怨就在這裡。像我那時候去看幾個建案，排隊的都是年輕人，他們都想要自己住，卻擔心買不到。」在這波打房聲浪中第一個舉起大旗的靳邦忠有感而發地說。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

撰文者：林洧楨

央行副總裁陳南光又針對房市過熱，提出示警。這不尋常的示警頻率，讓市場開始猜測，若政府要打房，做選擇性信用管制，哪個縣市會首當其衝？

11月3日，在2021景氣展望與產業趨勢研討會現場，上個月兩度示警打房的陳南光，又拋出房市過熱會帶來威脅金融穩定、資源配置扭曲、對長期經濟成長的損害、財富分配惡化等四大負面效應。

根據以往央行做法，並不會全面打房，而會特定壓抑選擇部分地區的部分類型，例如先前曾鎖定台北市與新北市部分區域的高價房，限制貸款成數。那麼，若這回政府打房，將鎖定那些熱區？

綜合台經院長張建一、政大地政系教授林左裕、景文科技大學財金系副教授章定煊、吉家網董事長李同榮等專家看法，判斷房市是否過熱，有「房價所得比擴大、房價漲多、交易量增強、人口減少、新建待售餘屋高」等5大指標。

攤開六都這5大指標數字比對(詳見下表)，打房風險最高的城市就是，台中。

因為六都中，僅雙北市與台中市的房價所得比超過全台平均值、約8.62倍，當中，台中市的10.01倍，雖低於台北市與新北市的13.94倍、11.71倍，但從近一年的走勢來看，台中市的房價所得比仍在擴大，而雙北市則是在縮小。

而且台中市，雖與雙北市、桃園市，同屬價量齊揚的房市熱區，但今年前9月的人口淨移入降到僅剩355人，人口紅利不到新北市、桃園市同時期的十分之一，卻有逼近一萬戶的待售新建餘屋庫存壓力要面對，因此被認為是六都中打房風險最高的地區。

風險僅次於台中市的第二大風險城市，是桃園市。

原因該城市的近一年的房價漲幅、第三季交易量年增率，分別達16%、17%，兩數據都勇冠六都，在「棒打出頭鳥」的思維下，打房風險直追台中市，尤其桃園市的房價所得比，從2019年第1季的7.39倍，到今年第1季已經擴大到7.47倍，持續惡化，再加上待售新屋量體仍高達1.2萬戶，六都庫存壓力第二高，所以就算今年前9月仍有逾4千人的人口成長紅利，仍是需要嚴防房市失控的地區。

至於台北市、新北市、台南市與高雄市，4都則各有各的問題。

先看台北市，這個台灣首善之都的房價所得比仍逼近14倍，勇冠全台各城市，值得關注的是，過去消費者買不起的高房價宿疾，現在有了「脫北者」越來越多的新變化，今年前9月累積的人口流失規模逾1.7萬人，照理會帶來住房需求舒壓、抑制房價起漲的效果，但就怕隨後台商回流，大戶大舉進場，讓房價不跌反漲，因此仍有一定的打房風險存在。

再看新北市，除了房價所得比高達11倍的高房價問題，與逼近1.6萬戶的新屋庫存買壓，都居六都之冠外，章定煊指出，新北市因為鄰近台北市，讓它今年有相對高的人口成長紅利，但其實當地的高房價問題並沒有解決，不只預售交易熱絡，而且為了遷就消費者的購買力，犧牲廚房、餐廳等空間的小宅產品大量出現，搭配低首付、低利率，雖讓消費者買得起，但「買得時候不成問題，等交屋住進去，問題就會湧現」他說。

最後看台南市、高雄市，這兩座南部大城由於房價基期相對低，目前被認為打房風險相對低的地區，不過台南房價所得比擴大，而高雄市則要面對高達一萬戶的新屋庫存買壓問題，但整體而言，南部兩大城的打房風險仍相對中部、北部來得低。

李同榮提醒，同一個城市內，因不同地區有不同原因的房市漲幅，政府真要打房，就還需要更進一步的去分析，才能精準打房，以台南市為例，善化、新市，是因為台積電進駐南科帶動地方發展，造成的房價漲幅，照理不應該受到打房影響才對，政府除了口水降溫的打房發言外，還需要更多能如何兼顧地方發展與居住正義的完整配套政策才行。

2019年以來岡山的土地、建物交易移轉量均較往年有顯著增加。專家分析原因，近捷運紅線南岡山站的87期重劃區，因為擁有捷運，醫院、商場影城也正在興建中，被認為有潛力成為「農十六特區翻版」，吸引不少建商獵地插旗，預估3至5年左右，新建案將密集出現，且價格可能直逼2字頭。

高雄市地政局統計，2019年岡山土地移轉3842筆，建物1513棟，雙雙創實價登錄上路以來新高；今年前三季岡山土地移轉共1527筆，建物則有647棟。

信義房屋楠梓店主任黃國宸表示，高雄捷運紅線經南岡山站，未來還會延伸至岡山站、路竹站，加上南岡山站周邊的87期重劃區內，規劃有商場、影城的「岡山樂購站前廣場」已於2019年動土，預計明年底完工，高醫也在岡山籌設新分院，主打「智慧醫院」，同樣預計明年下半年開始營運，各項機能條件和農十六特區相近，可望成為「農十六特區翻版」。

此外，岡山是馳名國內外的「螺絲王國」，加上還有高雄最大的本洲工業區，就業人口本就多。黃國宸說，許多建商看準岡山人口的基本盤與未來發展性，近1、2年紛紛搶進，使土地交易量變得特別多；不僅如此，日前高雄市府標售土地，87期重劃區內面積逾千坪的角地，不但吸引多封投標書，最後更以每坪51.8萬區域新高價標出。

黃國宸表示，目前建商積極在岡山尤其南岡山站一帶獵地，預計3至5年後會有許多新建案開始推出。由於土地成交價格已現5字頭，一般成交價格普遍也都落在每坪40至50萬間，未來新推案價格可能直逼2字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

彰化縣人口超過120萬，其中彰化市占了23萬餘人，但長期以來沒有大型百貨商場，當地人若有逛街購屋需求，皆仰賴台中市，不過，近日傳出，彰化市有可能一口氣「連孵3座百貨、影城」。房市專家認為，近期大環境熱絡，住宅價量已明顯走揚，若建設順利完工，對老商圈更可望注入活水，使機能更完整。

彰化市3處有可能興建百貨商場及影城的地點；光復路郵局由於建物老舊，歷經數次流標，近日將改建為商業大樓，未來引進連鎖知名影城。此外，彰化縣長王惠美10月時親自宣布與彰化市簽訂MOU，將雙方共同持有的彰化縣衛生局前「機28」用地，以BOT方式開發為複合式百貨商場，預計明年徵選廠商；占地逾2000坪的旭光西路第二停車場，也有機會興建10層樓以上綜合商業大樓，目前市公所已完成可行性評估及先期規劃招商文件，送縣府審查中。

信義房屋彰美店店長謝昇樺表示，近期傳出有建商將推出主打豐富公設、彰化市「第一個豪宅」的大樓建案，且開賣後每坪價格可能超過40萬元；屋齡20多年中古屋，過去每坪10至13萬可買到3房車位，今年以來因自住需求增加，漲至每坪14至15萬左右，總價需500至600萬以上。

謝昇樺指出，彰化市屬於較老舊市區，當地人常笑說20年都沒變化，近期房市景氣佳，中古屋交易價量走揚，建商也開始推出過去沒有的建案類型，「這些都是過去沒有的現象」；而大型百貨商場等建設「講很久了」，直到近期才較為明確，尤其光復路郵局2023年可望完工，對住宅的交易價量應會再有一波帶動，對周邊商圈也是一大振奮。

舉例來說，光復路郵局一帶多補習班、小吃餐飲店，較無全國連鎖的知名品牌進駐，月租金約落在2.5萬至3.5萬間，若面寬5至6米以上，月租金可達4萬，少數50至100坪大坪數店面，月租金約7至10萬。不過，目前交易量少，若未來也有百貨商場或影城開幕，形同注入活水，使商圈有一番新氣象，租金也可能提高，進而帶動屋主出售意願和交易量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近期宜蘭出現主打「房子會賺錢」的大樓案，表示透過在屋頂加裝太陽能板，建物一年能獲得4萬多元的售電收益，成為推案潮中的亮點。事實上，綠能屋頂相關計畫推行已久，最新政策屬行政院推動的「綠能屋頂全民參與」，以民眾零出資、政府零補助為原則。由地方政府遴選的營運商協助民眾設置屋頂太陽光電系統，並由營運商以「電能保證收購費率」長期維持營運20年。



綠能屋頂產生的電力會優先給參與民眾使用，剩餘電力則會由營運商一次性購入，轉賣給台灣電力公司提供企業等用戶。根據規定，營運商需分享至少10％躉購費率回饋金給民眾，並另外回饋3％的躉購費率給地方政府成立綠電發展基金。



對民眾來說，鋪設太陽能板不僅能獲得被動收入，還能使住家在夏天時相對涼爽，看似益處良多，但要使用政府計畫，在自家屋頂鋪設太陽能板並不容易，不僅申設流程複雜，營運商的意願也是關鍵。



因營運商在選擇架設太陽能板的地點時，除了要評估氣候變化以及日照量，還需考慮天災如地震、颱風對太陽能板帶來的損壞，以及日常保養成本，其中對營運商最重要的，就是關係收益的可設置光電容量大小。



像是在小地坪的華廈，能鋪設的太陽能板有限，使得廠商投標意願低；至於屋頂範圍大的集合住宅，固然空間足夠，卻往往難以取得居民共識，以致計劃卡關，一來一往，拖慢計畫的推廣進度，也讓2025非核家園的政見，顯得更加難以落實。

苗栗縣政府稅務局表示，2020年地價稅已開徵，民眾最近如有辦理土地移轉者，請記得先將今年之地價稅稅款繳納完畢後，再至該局辦理土地增值稅完稅(查欠)作業。



稅務局進一步表示，稅法規定移轉土地，需將該土地應納未納之地價稅繳清後，才可以辦理移轉登記，包括以前年度應繳未繳的稅款，及已開徵未繳納，但尚未逾繳納期間的稅款。本縣今年的地價稅繳款書已寄出，民眾近期內辦理土地移轉時，請持該繳款書就近至各金融機構或便利超商等代收稅款處先行繳納稅款後，再檢據向該局辦理完稅(查欠)作業；如果尚未收到地價稅繳款書者，可電話或至稅務局申請補發，以利繳納。



該局提醒民眾，土地移轉如果沒有繳清地價稅，就無法辦理土地增值稅完稅(查欠)作業，至地政機關亦無法受理登記，請民眾多加注意！