台南中古屋,台南市中古屋,台南中古屋出售

依據內政部最新統計資料，2020年外國人在台購置不動產，建物取得1221棟，與2020年同期相比減少9.6％，但取得面積減少16.3％，土地有3036筆，與2020年同期相比大幅下滑21.7％，土地取得面積增加3.0％。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，近兩年國際間交易深受疫情影響，即便台幣走強、海外資金回流、台商大舉返台，但在房地合一對外國持有人的高稅率與洗錢防制等資金規範下，交易狀況不如預期。

交易皆縮台中強，六都交易震盪

 

綜觀2001年以來外國人在台取得不動產狀況，2020年建物交易棟數是跌破2019年的1350棟，外國人取得土地筆數與2020年同期相比則小縮3.0％，在六都表現上，2021年外國人取得建物棟數最多在台北市，共278棟，土地取得筆數最多則為新北市489筆。徐佳馨指出，台北市為政經樞紐，許多跨國企業總部、研發中心都設立於台北市，對無論是真外資或是僑外資而言，都是保值首選。至於新北市除有價格優勢外，商用標的供給多，應是土地交易傲視各區的原因。值得注意的是台中在土地與建物取得上均呈現正成長，推估在價格因素之外，作為台商之都，許多台商乘著外資回台置產，應是主要因素。

 

外資買屋禍福相倚，健康投資才是王道

大家房屋企畫研究室副理郎美囡指出，現階段政府針對住宅市場打炒房，短期內外國人購置國內不動產量體出現震盪，惟國內防疫有成，且經濟表現穩健下，仍為亞洲理想的置產區域，看好台灣完整供應鏈，目前有不少知名外商轉進投資，商用產品仍具有期待空間。

台北市「士林站TOD開發案」鳴起第一槍後，第二座TOD開發案「劍潭站TOD開發案」也進入招商說明會階段，加上台北表演藝術中心預計2021年完工，未來還有士林北投科學園區開發計畫等，士林區受到建設利多帶動，房市買氣也跟著升溫，而位於捷運士林站附近的小宅案「德悅悅」，總價1100萬元起，開案兩個月銷況近七成。

為了讓台北市老舊商圈一改新面貌，政府近期大力推動城市更新計畫，其中開發較早的士林區成為更新重點，而台北市第一個TOD概念案就在捷運士林站，該案將融合交通、商場百貨、科技智能等進行多功能活化，預計建物將規劃地上20層6,400多坪、地下4層3,600多坪，屆時將突顯士林站的重要性。

除了TOD的建設利多外，美國有線電視新聞網風尚版(CNN Style)，日前精選2021年最令人期待、具顛覆性的8座新開張或新落成建築，而位於士林區的「台北表演藝術中心」入列，預計2021年能夠完工。不動產業者指出，建設利多帶動區域房價，交通便利性更是不動產增值關鍵，一般來說捷運宅產品房價抗跌，若區域內有重大建設，還有望帶來增值空間。

而鄰近士林捷運站、僅約250米微步距離的「德悅悅」，規劃13至23坪的、3米6挑高尺度放大坪效，每坪開價90～100萬元，總價1100萬元起，是不少單身小資族能夠負擔的親民價，加上目前房貸利率創新低，每個月還款金額與租金相近，不少首購族認為這個時間點「租不如買」。

 

「德悅悅」除了座落於士林捷運站周邊，還具有未來環狀線議題，屆時到大安森林公園、信義計畫區、大直美麗華就近可達，且令人期待的是，環狀線北環段可望於2021年7月動工，士林站即將晉升雙捷站，潛力不同凡響。

 

除了看好未來區域發展外，「德悅悅」在規劃上也有納入「防疫」的考量，不僅設有防疫吸氣閥，並配置台達電正壓pm2.5.新風系統，讓購屋人對於居住環境感到安心。

 

「德悅悅」開案至今2個月銷況近七成，買方包括置產、買給子女、租屋族群改當有房族外，還有不少一次買多戶作為「二代宅」的考量，可謂近期士林區的熱銷建案。

值得一提的是，「士林再生計畫」中的9大開發計畫中，除了士林站TOD開發案、捷運環狀線北環段、北投士林科技園區外，陽明戲院改建案、士林紙廠開發案、新光紡織廠開發案等，另外T16-T18地上權開發案與生態社子島計畫等，都陸續在規劃進行當中，預計士林區翻新後房價增值可期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

因COVID-19疫情持續影響區內事業營運績效，經濟部加工出口區管理處持續挺廠商共度難關，配合紓困振興條例實施期間，推動延長土地租金紓困措施，於2021年度與加工處承租土地之事業，倘營業額衰退15％，可申請土地租金減收2成，至2021年6月止。

加工處指出，為協助區內廠商度過營運難關，之前於2020年5月實施「加工出口區租金緩繳或減收紓困措施」，土地租金全面減收20％計6個月，經加工處積極推動該紓困措施後，統計事業之營業額已有逐步回升趨勢，顯見紓困措施已達階段性成效。

 

但是考量國內疫情仍然嚴峻，與外銷相關之製造業及其技術服務業持續受到衝擊，加工處為持續協助艱困企業營運，陳報經濟部核定延長土地租金紓困措施，自2020年12月1日起至2021年6月30日期間，承租土地之事業任1期營業額較去年同期減少達15％以上時，得向加工處申請土地租金減收20％。經核准後，自營業額減少達15％以上之月份起至2021年6月止，每月可減收土地租金20％，減收期間以6個月為上限。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政府「打炒房」或許打到投資(機)客，但是沒有影響剛性需求買盤，位於台北市南港重陽路549號旁的「新美齊心居」建案，2020年12月15日正式公開銷售，在自住型客戶進場買進的動能下，目前銷售成績已經突破8成，全案預計2023年中交屋。

紐約時尚精品小宅

 

負責銷售的甲桂林廣告副總經理劉吉祥表示：「東區門戶計畫讓南港成為台北發展新重鎮，加上房價相較親民，交通動線順暢，吸引自住型買盤進場。」他指出：「南港這個區域的發展其實不需要太多介紹，來買房的人都知道南港未來的增值潛力。」所以，成交客戶裡，大多是都是自住為主、投資為輔的買家。「新美齊心居」產品規劃15、19、25、34坪紐約時尚精品小宅，大部份雙面採光的格局，目前19、25坪的戶型已完銷，15、34坪戶型也席次遞減中。

 

千金買屋、萬金買鄰

 

根據銷售現場分析成交客源的屬性，與南港經貿園區業種相關產業居多，生技、醫療、科技、傳產、貿易、金融等產業的中高層客戶都有，平均購買年齡層在35-55歲之間，換句話說，「千金買屋、萬金買鄰」在「新美齊心居」建案裡，是很輕易實現的居住樣態。

 

高品質、高CP值建築

 

「新美齊心居」基地面積達426坪方正角地(雙面臨路)，採低密度開發，留設近270坪空地，以及兩側退縮棟距，讓風能自由流動，「新美齊心居」規劃興建地上12層、地下3層的建築，總戶數54戶，單層樓高3米6，高度與收納空間增加，未來生活空間更寬裕。地下室採坡道平面車位，豪宅建築大師陳克聚負責建築規劃，雋詠景觀設計負責整體景觀規劃，公共設施部份則規劃接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、廚藝教室、信箱區、曬被區、二進式門廳設計等豪宅DNA規劃。並且規劃樓層之間靜音墊設計，搭配YKK氣密窗，打造靜音舒眠的居家場域。股票上市的新美齊建設(股票代號2442)更提供防水保固5年，地壁磚保固5年，設備保固2年，為南港經貿特區內少有高品質、高CP值建築。

 

4大特殊設計，豪宅DNA

副總經理劉吉祥強調「新美齊心居」有4大特殊設計，分別是：

(1)二進式門廳--台北市中、小坪數的一樓，能做到二進式門廳規劃很稀有。

(2)風動性規劃--地下室車道挑空，加上物理性風洞設計，讓地下室空氣常保如新。(3)美術館饗宴--挑高13米空間置入原木創作之仰望藝術品，讓回家也有在美術館般的優雅與享受。

(4)B1第二門廳--地下室第二門廳的設計，是大坪數豪宅才有的規劃，本案也精心設計。

 

「新美齊心居」成為南港熱門指標

 

「新美齊心居」除了是中信金融園區×捷運南港軟體園區站3分鐘核心圈的「稀有限定席」，在素有南港豪宅聚落的經貿園區搶下絕版角地，加上15-34坪的國際旅居概念，具備地段潛力、保值條件、增值潛力，吸引高知識份子、中高階主管收藏「新美齊心居」，作為布局市中心資產或二代置產，創造極佳銷況，成為南港熱門指標。

依據內政部最新資料，2020年全台住宅開工量133,909宅，年增幅15.4％，創統計以來12年新高，總樓地板面積也有11.6％年增幅，六都住宅開工宅數僅台北市下滑6.2％，其他五都全數成長，其中台南市年增46.3％最多。大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡分析，房市在2016年落底，隔年交易反彈，市場信心逐年回溫，2020年市場資金動能強勁，且利率維持低檔，讓市場供給量劇增。

台南增最多，台中量最大

 

綜觀六都住宅開工量，2020年宅數增幅最大為台南市，共12,813宅、年增46.3％，其樓地板面積也有45.5％增幅，而供給量最大的都會區是台中市，2020年開工量31,017宅，佔全國開工宅數23.2％，台中市的樓地板面積也佔全國24.5％，新屋供給量驚人。至於其他四都，桃園市2020年開工量宅數19,678宅、年增幅36.6％，宅數增幅為六都第二高，新北市22,115宅、年增14.0％，高雄市18,415宅、年增8.5％，而台北市是唯一開工量下滑的都會區，2020年9,838宅、年減6.2％。

郎美囡表示，2020年房市交易熱絡，推升建商及投資人信心，故供給量大增，且危老重建速度加快，也挹注部分開工量，台南市雖然2020年買賣移轉增加有限，不過南科、重劃區、交通建設等話題紅火，讓建商推案連連，台中市挾帶人口紅利及產業鏈布局議題，各重劃區新案林立，而台北市素地稀少，多數須以都更或危老整合開發，因此開工量維持低檔。

 

政府打房，買氣降溫

 

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，各區開工量暴增，顯見未來區域賣壓可能增加，且政府打炒房決心不變，2021年首月已反應市場買氣降溫，提醒購屋人應多方觀察市況變化，確實掌握價格走勢，避免買到套到。

壽險投資出現區域與產品加碼意味濃烈，信義全球資產公司統計上市櫃交易2011年至2021年1月止，壽險投資不動產區域以台北市4,429億居冠，占整體交易近8成，其中信義區1,265億仍站穩一哥地位，值得注意的是，南港區投資總額552億已超過市中心主要熱門區域成為新焦點，投資產品也由純收益型產品開始轉向可自行開發的土地、地上權以及具都更危老改建效益的開發型產品，兼具收益與未來增值效益。

信義全球資產公司總經理柯宏安分析，以信義區來說，近10年壽險總投資金額達1,265億元，信義計畫區的地上權成壽險兵家必爭之地，占整體台北交易7成，又以南山人壽以及富邦人壽熱衷角逐此區域地上權，看準自行做整體性開發，可能帶來更高的租金收益，像南山人壽在2012年標下的世貿二館，如今開發辦公與商場的複合式大樓，帶棟此區租金攀升。此外，在台北市大面積土地一地難求下，新興區域開發成為壽險業瞄準地，其中南港區近10年壽險在此總投資金額達552億，已超過中山區436億以及內湖區437億，像2020年大南港土地案由富邦人壽取得，即刷新了南港土地單價。

 

在市場整棟大樓釋出少，加上辦公租金漲幅跟不上售價步調，使得租金收益率不易達到法規要求的標準，讓壽險業近年不易找到單純長期收益型商辦產品，投資商辦大樓案件減少。但在都更危老議題發燒下，讓壽險找到新投資出口，加碼鎖定此題材產品投資，短期可採現況收租或自用，長期來看，興建新大樓後除可提高租金，未來更可產生資本增值。像松山區平均大樓屋齡多超過30年，看準都更效益也讓此區域成為近10年壽險熱愛投資之地，總投資金額718億元，像是富邦人壽2020年的王朝酒店交易，以及2021年新光人壽標下的中華開發金大樓，就是看準都更效益及頂級商辦需求。

總經理柯宏安表示，從信義全球資產長期與壽險業的互動觀察，壽險在2012年全台投資總額曾達千億，但後續幾年在政府一連串信用管制與政策打房措施、以及金管會金八條控管下，使得壽險投資明顯縮手甚至轉向海外，2017年全台只剩114億元，而商辦交易更在2015年創低，直到2020年疫情衝擊下，海外投資風險提高，壽險重回台灣投資，投資金額再度破千億，在台北市更可以發現到加碼投資，2021年1月壽險全台投資已達152億元，壽險業一向是商用不動產動能的市場信心指標與火車頭，壽險也必須尋找足夠的租金報酬已支應保單成本，預期市場若有好的標的壽險將持續投資。

忠孝復興「Diamond Towers Luxury Apartments」即將於2021年下半年度震撼登場。「Diamond Towers 」都更實施者龍麟建設以及投資方山圓建設傾盡全力，邀請日本建築大師-丹下憲孝Paul Tange親自操刀設計，並委託日本營建管理大廠大林組進行施工管理，以最高規格團隊打造台北市中心全新地標建築。

三大棟31層樓的摩天建築群，建築外觀採鑽石切面玻璃帷幕設計，外牆選用與美國白宮同一規格的白色石材，建物氣勢除了宏偉壯觀也具備了優雅的現代感，1到4樓為挑高6~7米精品商場，合計面積近4,400坪，5樓為豪宅迎賓門廳及全棟公共設施(空中游池、健身房、宴會廳…等)，6～31樓則是豪宅住家，為台灣罕見超高級住商混合大樓，享有開闊景觀，居高臨下，俯覽都市繁華，披靡東京，香港，紐約頂級摩天大廈。

東區商圈為台北市正核心位置，擁有便捷的交通運輸系統及強大的人流，一直是台北最熱鬧的商業地段，知名百貨、精品旗艦店、珠寶首飾、餐廳、大型藥妝連鎖、時尚服飾、影城…等，紛紛設立於此，而「Diamond Towers」更是東區商圈15年來唯一釋出的高端購物商業空間，自委託戴德梁行辦理招商作業以來，吸引了多家百貨業者積極接洽，經過長時間的協商跟談判，最終由新光三越憑藉著國內百貨龍頭的經營實力及強大的品牌力獲得龍麟建設的青睞。「Diamond Towers」與新光三越的結合，將為最熱鬧的東區商圈導入更豐富多元的流行元素，更精緻時尚的高端品牌，為消費者及周邊住戶創造全新的消費體驗，讓東區商圈煥然一新。

1月通常是房地產業的淡季，加上去年底政府一連串「打炒房」措施，房仲業者觀察到，以北屯為例，抱持觀望心態的換屋族近期的確有增加趨勢，不過，有購屋剛性需求的首購族考量房價節節高升，以及「買個好屋好過年」的心態，購屋意願仍然沒退燒。

檢視六都1月份買賣移轉棟數，僅台中市月增率正成長，信義房屋企研室分析，除市場買氣因素，台中連續4個月新成屋落成數量都逾2000棟，連帶讓移轉棟數衝高。地政局進一步統計，北屯區1月移轉棟數高達1788棟，與去年12月900棟相較，月增率幾乎翻倍成長，達98.6%。

信義房屋北屯松竹店主任邱瑞卿表示，1月份北屯移轉棟數爆大量，主因是許多預售屋趕年底前交屋。但值得注意的是，隨著建築成本不斷提高、缺工狀況越來越明顯，建商考量利潤與表訂交屋日期可能延宕，開始轉變策略，不再銷售預售屋，而是完工後再銷售，因此，未來年底「爆大量」交屋的狀況可能越來越少，整體移轉量將趨於穩定。

除此之外，邱瑞卿觀察到，支撐北屯淡季1月份移轉量的另一原因則在於，1月份是房地產傳統的淡季，去年底央行祭出打房措施，政府也通過新版實價登錄，不少換屋族因沒有立即的購屋需求，的確產生觀望心態，雖然如此，首購族群因是剛性需求，且考量房價不斷攀升，因此出手意願仍強，甚至不少人甚至更喜歡選在過年前買房。

除北屯外，邱瑞卿表示，太平區因屋齡相對新、購屋總價相對親民，也是相當吸引首購族群的熱區，淡季房市同樣不淡。事實上，根據地政局統計，太平區移轉棟數月增率也有17%，在各主要行政區中，增幅僅次於北屯區。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄市前金、新興區屬傳統舊商圈，最大優勢在於各項機能成熟，即便房屋供給量不像其他擁有重劃區的區域這麼大，但買氣相當平穩。在地房仲也觀察到，無論首購或換屋族，對總價千萬內的大樓2、3房物件最為偏愛。

新興區與前金區屬高雄精華的市中心區域，商圈發展已久，範圍包括新堀江商圈、六合夜市、中央公園、漢神百貨等。信義房屋成功漢神店主任林政柏表示，去年尤其下半年至今年初，兩區房市買氣頗熱，除有新建案交屋，首購、換屋族也不少，主要都是想把握低利房貸趕緊買房，尤其想在春節前將買房大事拍板定案。

根據「高雄實價網」統計，新興、前金兩區去年全年的交易件數較2019年分別有7.5%、14.8%增幅；地政局統計也顯示，前金區1月移轉棟數142棟、新興區89棟，與去年12月相較，月增率分別為67%與27%，是全市各主要行政區增幅最顯著的兩區，可見去年至今買氣持續維持高檔。

林政柏分析，新興、前金區最大優勢在於各項機能成熟，加上距離近期建設議題多的高雄火車站也不遠，受到話題性支撐，因此剛性需求一向穩定，甚至能在1月份的房地產淡季中逆勢維持交易量增的表現。

林政柏也觀察，新興、前金區的新屋開價越來越高，不少換屋與首購族看了一圈房子，最後仍會選擇屋齡10年左右中古屋，房價相對負擔較小。而無論換屋或首購族，主要都鎖定千萬內物件為主，2房總價約500至700萬（以機械車位為主）、3房平車約900至1000萬最搶手。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據財政部公布去年全年房屋稅歸戶統計，全國有房族共達804.1萬人，其中，擁有2間以下房屋比例高達90.3%，若納入持有3房者，佔比高達96%，擁有4房以上比例相當零星，不過較2019年成長了4000人，至於中央研擬的囤房稅恐怕課不到，房仲指出，若以囤房稅壓制房價，可能影響的族群並非預期的目標。

根據財政部統計，目前持有1戶房屋的人數為572.47萬人，占比71.19%，持有2戶人數為153.46萬人，比例為19.08%，持有3戶為46.33萬人，占5.76%，持有3戶以下比例高達96%，比起2019年則增加了0.59%，至於4戶以上持有者有31.9萬人，年增率達1.1%，約4千人。

但財政部也指出，持有4戶以上的民眾也包含共有房產者，像是親戚共同繼承財產等，因此部分統計有重疊。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，從數據顯示台灣房產集中度並不特別高，且持有多戶許多是富豪階層，稅費增加未必能造成其持有不動產的難度，若以囤房稅壓制房價，可能影響的族群並非預期的目標，無法達到讓多屋持有人將手上房產拋售至市場。

現階段央行限貸令中，無寬限期這樣的方式確實可讓資金有限的投資客縮手，目前也有達到一定的抑制作用，至於稅制層面牽涉的範圍廣，要能確實針對某個目標來做控制，擔憂會牽連到非目標族群，反而增加不必要的困擾。