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根據實價揭露最新資料顯示，台北市重慶北路四段的一棟老華廈大樓，在今年7月以7.8億元售出，對比上市櫃建商公開資訊資料顯示，昇陽建設7月曾公告買入此地號地上物和土地約260坪，換算每坪土地價格達300萬，成交行情相當高。

此次實價揭露資料顯示，重慶北路四段56～60號有5筆房地交易，都屬於同一棟的華廈大樓，且備註欄載明具重建或重劃、都更等效益。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市地價與房價都高，加上缺乏大型重劃區的土地供給，開發商也靈活的透過整合後申請都更或危老重建的方式，取得土地後推案銷售，危老改建更是當前最火熱的重建方式，目前包括整棟的辦公大樓、電影院、飯店、商業區的舊透天厝等等，都是此波危老改建的熱門標的。

台北市危老申請進展快速，統計至2020年09月30日已經核准320案，較為著名的個案包括有南門市場、台北馥敦飯店、六福客棧、上海商銀民權東路一案、日新戲院等案，目前規模較大的主要還是產權完整的商用大樓，像是在這波疫情影響的飯店業，危老政策更讓經營者重新思考是否將資產活化利用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄火車站周邊建設議題多，交易價量也逐年攀升，但在地房仲分析，有外地客看好當地未來發展性，鎖定周邊商辦或嶄新住宅大樓，以便將來作為收租置產之用，但本地人卻多因生活習慣使然，且偏愛購買透天厝，受建設議題帶動程度較小。

信義房屋統計高雄火車站周邊歷年實價登錄資料，交易量呈現逐年緩步成長，今年前三季571件是繼2013年房市高點後再創新高；價格方面，前三季住宅均價20.69萬，首次站上2字頭，與去年同期相較約有1成漲幅，其中，大樓與華廈均價也是歷年新高，較去年同期漲15.9%，透天均價則較去年同期上揚12%。

高雄火車站周邊屬於71期重劃區範圍，大致以車站為核心，四周約以建國路、九如二路、民族一路、哈爾濱街為界，面積24.7公頃。除車站專用區，也規劃商業區、公共設施用地等，高市府期待，開發後前後站商圈縫合，沿線老舊社區也可因商業區和綠化廊道而活絡起來；另外，近期已有業者宣布投資車站旁都更案，預計新建高樓層辦公與住宅大樓，中博高架橋也預計明年1月拆除。

高雄火車站周邊不乏建設議題，未來發展性備受期待。信義房屋後驛店專案經理段展綦表示，受到建設吸引來此購屋者，以外地置產客居多，有人搶先佈署三角窗商辦，亦有不少瞄準後驛商圈近期推出的新大樓建案，目前成交單價落在24、25萬間，仍較美術館、農16特區稍親民，將來可作為收租置產之用。

相較之下，本地人若買進高雄火車站一帶，則多半不是受到建設議題吸引。段展綦說，車站周邊以老透天為主，買方多為本地人，主要是生活習慣使然，且住慣了透天厝，較不是受到建設議題帶動而買房。

至於車站周邊成交價格有所成長，段展綦表示，除新大樓價格較高，透天厝部分有別於過去釋出的物件，屋況普遍需再加以整修，近期釋出的屋況都維持都不錯，多是屋主換屋至電梯大樓，或移居外縣市而賣房，成交價格也因此墊高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

大多數人必須花光畢生積蓄才能買下屬於自己的房，因此對於屋況都會相當要求。不過就有一名女網友近期看房時，發現一間有漏水問題的舊公寓，屋主打算便宜拋售，這也讓她萌生買下「自己修」的想法，但過來人看完後反苦勸原PO「別幻想了」。

一名女網友在臉書社團《買房知識家（Q你的A）》提到，最近看到一間舊公寓2樓，不但離捷運站近、價格也合理，房仲主動告知天花板會漏水，屋主不打算修繕，決定降低總價以原況交屋，「不負交屋後之半年漏水責任」。

▲不少過來人指出，屋頂漏水問題必須與樓上住戶溝通，絕非能簡單解決的問題。（圖／翻攝《買房知識家（Q你的A）》）

由於這間公寓屋齡已高，原PO也心想「買來整個大翻修並重拉水電，所以漏水問題可以一起解決」並列出心中疑問，「天花板漏水與重拉水電要抓多少預算？這種物件是否有更多議價空間？」

然而過來人看完後卻紛紛勸退，「如果樓上不一起處理不要買了，不過原屋主住那麼久了都沒處理，我相信樓上的一定不想用」、「屋主不負責保固一定是他搞不定樓上的住戶，你最好三思」、「這種屋頂漏水，源頭通常都在樓上，你覺得前屋主沒想過自己搞定嗎？價格還能賣更高耶」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

為吸引消費者目光，新大樓屢屢標榜多功能公設，因公設也是住戶負擔成本之一，但部分公設使用性極低被稱為「蚊子公設」，討論最不實用的公設，游泳池最常被點名，尤其是四季開放的溫水游泳池，管理費恐比一般社區每坪多10至20元。房市專家則認為，所謂蚊子公設，端看每人的使用需求而定，購屋時可多看成屋，更了解自己使用公設的需求與負擔管理費的能力。

有網友在PTT討論最不實用的公設，最多人認為使用不到的公設是游泳池，一年只能使用3至4個月，又須聘請救生員，卻要付全年的維護管理費用。

對此，信義房屋濱海捷運店長李世堯表示，因游泳池會有一些基本維護開銷以及使用時須聘用救生員，大部分社區都只開放夏天2至3個月，但若社區戶數多，分攤到一年中每個月的管理費與沒有游泳池的社區大樓相差不多。

李世堯進一步說明，若是社區裡有一年四季都開放的溫水泳池，因為開放時間多、聘請救生員的人力成本高，要維持水溫的公電費也會比較高，管理費可能比一般社區每坪多10至20元不等。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡說，管理費多寡也跟社區基地大小與社區戶數有關。若是社區超過200戶，普遍管理費可落在每坪6、70元，而若是社區僅有5、60戶，管理費約落在8、90元之間，若是擔心公設不實用，造成管理費負擔過大，可以多看成屋，了解自身需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

10月31日，內政部地政司與桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等6縣市的地政局、消保中心、建管處聯手展開稽查，對全台建案發動一場突襲，試圖抓出違法炒房的建商。如今政府打房之聲再起，連央行、財政部也都陸續表態，不少驚魂未定的建商開始擔心，深怕4年前政府出手打趴房市的歷史重演。

因此，在過去一週，全台建案銷售現場風聲鶴唳，面對有人詢問建案銷售情況，紛紛低調再低調，過去現場銷售人員常常掛在嘴邊的「熱銷」、「秒殺」及「完售」等字眼幾乎銷聲匿跡，取而代之的是「平平」、「還可以」或「還沒開賣」，甚至還有業者直接婉拒媒體上門採訪；原來，日前不少正在開賣建案的建商們，才經歷中央與地方的聯手稽查行動，政府出手「打房」之勢如山雨欲來。

這場由地方發起的戰火，也一路燒到民意的最高殿堂——立法院。過去一週，「打房」一詞又成了立委諸公們質詢最熱門的關鍵字，逼著與房市榮枯相關的財政部、央行表態，其中，又以4年前一招「房地合一稅」打趴房市的財政部態度最受矚目。

2003年起，台灣房地產一路走了10多年的大多頭，直到2016年房地合一稅上路，持續攀升的房價才趨緩。當年，全國不動產交易量僅24.5萬棟，創下15年新低，平均每一位房仲1年成交不到6戶，造成上萬房仲失業，有的轉賣保險、直銷，有的改開計程車；甚至不少預售建案出現滯銷狀況，一些重劃區的案子更因為空屋率飆破5成，房價慘跌。

鏡頭拉回立法院，財政部長蘇建榮被立委問起房價過高等問題時，也直言「不會打太極」，並強調：「政府已注意到炒房問題，若有必要會適時出手，跨部會制定方案。」財政部的表態，馬上讓不少建商、房仲捏把冷汗。

立委曾銘宗認為，目前公股銀行放貸成數已經調整，從原本最高8成5調整為8成，加上財政部國稅局針對預售屋紅單交易也開始查核，內容包括建商的營所稅、營業稅以及售屋者的綜所稅，種種跡現都顯示，財政部已默默展開打房動作。

值得一提的是，蘇建榮日前曾透露，為維持房市穩健發展，防堵投機性炒作，中長期不排除考慮研議提高囤房稅的稅率，對此，財政部次長阮清華解釋，如今外界對抑制囤房有一些要求，在現有措施下，財政部會進一步研究可行性，而部長口中的中長期，一般多指3到5年，「部長已經宣示了就不會縮回去，所以也請外界不用擔心。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市持續升溫，全台建案捷報頻傳，紅單亂象卻引起政府及消保官注意，導致日前全國才上演一場中央聯手地方的突襲稽查行動。在這次行動中，開出第一槍的消保官指出，最早會察覺亂象，是因為發現某個建案在短短4個月之間，價格一路從25萬飆升至34萬元，之後實體走訪個案，卻發現媒體宣稱的熱絡氣氛竟然只是假象，直言整件事「荒唐到了極點」。

過去一週，全台建案銷售現場風聲鶴唳，面對有人詢問建案銷售情況，紛紛低調再低調，過去現場銷售人員常常掛在嘴邊的「熱銷」、「秒殺」及「完售」等字眼幾乎銷聲匿跡，取而代之的是「平平」、「還可以」或「還沒開賣」，甚至還有業者直接婉拒媒體上門採訪；原來，日前不少正在開賣建案的建商們，才經歷中央與地方的聯手稽查行動，政府出手「打房」之勢如山雨欲來。

10月31日，內政部地政司與桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等6縣市的地政局、消保中心、建管處聯手展開稽查，對全台建案發動一場突襲，試圖抓出違法炒房的建商，地政司長王成機當天即坐鎮此次傳出炒房熱過頭的震央——新竹縣。

本刊調查，這次驚動中央，並大動作聯合地方政府一起出手的起因，就是中央接到新竹縣消保官靳邦忠呈報的一份資料。靳邦忠上週接受本刊訪問坦言，早在5月初，他就察覺房市出現異常，但一度以為是零星個案，「一開始，聽到5月初有消費者買『紅單』一坪25萬元，結果業者突然取消交易，到了6月，拿出來賣的價格已到27、28萬元，9月促銷時一坪要33、34萬元了，當時還以為是個案。」

所謂的紅單又稱「購屋預約證明單」，早期多用於建案尚未取得建照前，證明民眾已付錢買到預售屋的「優先購買權」，一旦確定購買，必須在約定時間內補足訂金，並完成正式簽約，否則便無息退還已付金額。不過，考量建案未取得建照便開始銷售，恐違反《公平交易法》，因此現在的紅單，多被房屋銷售業者用於建案已取得建照，但尚未公開銷售的「潛銷期」。

未料，10月有媒體報導新竹某建案出現消費者漏夜排隊，隔天又說現場有300人排隊，「一開始很懷疑，也覺得很誇張。所以就去現場看，假日從早上8點半到下午4點，整整7、8個小時竟只有4個人詢問，覺得荒唐到了極點，根本在愚弄消費者，所以馬上呈報中央，沒想到過一個禮拜，台中也發生類似狀況，才確定茲事體大，這已是一種全國性的（炒房）現象了。」靳邦忠說。

談起近年房價高漲的民怨，「為什麼今天一講到房價，大家就那麼在意？是因為你跟建商熟、訊息多就可以賺大錢，結果造成市場上真正要買房的消費者買不到，民怨就在這裡。像我那時候去看幾個建案，排隊的都是年輕人，他們都想要自己住，卻擔心買不到。」在這波打房聲浪中第一個舉起大旗的靳邦忠有感而發地說。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

撰文者：林洧楨

央行副總裁陳南光又針對房市過熱，提出示警。這不尋常的示警頻率，讓市場開始猜測，若政府要打房，做選擇性信用管制，哪個縣市會首當其衝？

11月3日，在2021景氣展望與產業趨勢研討會現場，上個月兩度示警打房的陳南光，又拋出房市過熱會帶來威脅金融穩定、資源配置扭曲、對長期經濟成長的損害、財富分配惡化等四大負面效應。

根據以往央行做法，並不會全面打房，而會特定壓抑選擇部分地區的部分類型，例如先前曾鎖定台北市與新北市部分區域的高價房，限制貸款成數。那麼，若這回政府打房，將鎖定那些熱區？

綜合台經院長張建一、政大地政系教授林左裕、景文科技大學財金系副教授章定煊、吉家網董事長李同榮等專家看法，判斷房市是否過熱，有「房價所得比擴大、房價漲多、交易量增強、人口減少、新建待售餘屋高」等5大指標。

攤開六都這5大指標數字比對(詳見下表)，打房風險最高的城市就是，台中。

因為六都中，僅雙北市與台中市的房價所得比超過全台平均值、約8.62倍，當中，台中市的10.01倍，雖低於台北市與新北市的13.94倍、11.71倍，但從近一年的走勢來看，台中市的房價所得比仍在擴大，而雙北市則是在縮小。

而且台中市，雖與雙北市、桃園市，同屬價量齊揚的房市熱區，但今年前9月的人口淨移入降到僅剩355人，人口紅利不到新北市、桃園市同時期的十分之一，卻有逼近一萬戶的待售新建餘屋庫存壓力要面對，因此被認為是六都中打房風險最高的地區。

風險僅次於台中市的第二大風險城市，是桃園市。

原因該城市的近一年的房價漲幅、第三季交易量年增率，分別達16%、17%，兩數據都勇冠六都，在「棒打出頭鳥」的思維下，打房風險直追台中市，尤其桃園市的房價所得比，從2019年第1季的7.39倍，到今年第1季已經擴大到7.47倍，持續惡化，再加上待售新屋量體仍高達1.2萬戶，六都庫存壓力第二高，所以就算今年前9月仍有逾4千人的人口成長紅利，仍是需要嚴防房市失控的地區。

至於台北市、新北市、台南市與高雄市，4都則各有各的問題。

先看台北市，這個台灣首善之都的房價所得比仍逼近14倍，勇冠全台各城市，值得關注的是，過去消費者買不起的高房價宿疾，現在有了「脫北者」越來越多的新變化，今年前9月累積的人口流失規模逾1.7萬人，照理會帶來住房需求舒壓、抑制房價起漲的效果，但就怕隨後台商回流，大戶大舉進場，讓房價不跌反漲，因此仍有一定的打房風險存在。

再看新北市，除了房價所得比高達11倍的高房價問題，與逼近1.6萬戶的新屋庫存買壓，都居六都之冠外，章定煊指出，新北市因為鄰近台北市，讓它今年有相對高的人口成長紅利，但其實當地的高房價問題並沒有解決，不只預售交易熱絡，而且為了遷就消費者的購買力，犧牲廚房、餐廳等空間的小宅產品大量出現，搭配低首付、低利率，雖讓消費者買得起，但「買得時候不成問題，等交屋住進去，問題就會湧現」他說。

最後看台南市、高雄市，這兩座南部大城由於房價基期相對低，目前被認為打房風險相對低的地區，不過台南房價所得比擴大，而高雄市則要面對高達一萬戶的新屋庫存買壓問題，但整體而言，南部兩大城的打房風險仍相對中部、北部來得低。

李同榮提醒，同一個城市內，因不同地區有不同原因的房市漲幅，政府真要打房，就還需要更進一步的去分析，才能精準打房，以台南市為例，善化、新市，是因為台積電進駐南科帶動地方發展，造成的房價漲幅，照理不應該受到打房影響才對，政府除了口水降溫的打房發言外，還需要更多能如何兼顧地方發展與居住正義的完整配套政策才行。

2019年以來岡山的土地、建物交易移轉量均較往年有顯著增加。專家分析原因，近捷運紅線南岡山站的87期重劃區，因為擁有捷運，醫院、商場影城也正在興建中，被認為有潛力成為「農十六特區翻版」，吸引不少建商獵地插旗，預估3至5年左右，新建案將密集出現，且價格可能直逼2字頭。

高雄市地政局統計，2019年岡山土地移轉3842筆，建物1513棟，雙雙創實價登錄上路以來新高；今年前三季岡山土地移轉共1527筆，建物則有647棟。

信義房屋楠梓店主任黃國宸表示，高雄捷運紅線經南岡山站，未來還會延伸至岡山站、路竹站，加上南岡山站周邊的87期重劃區內，規劃有商場、影城的「岡山樂購站前廣場」已於2019年動土，預計明年底完工，高醫也在岡山籌設新分院，主打「智慧醫院」，同樣預計明年下半年開始營運，各項機能條件和農十六特區相近，可望成為「農十六特區翻版」。

此外，岡山是馳名國內外的「螺絲王國」，加上還有高雄最大的本洲工業區，就業人口本就多。黃國宸說，許多建商看準岡山人口的基本盤與未來發展性，近1、2年紛紛搶進，使土地交易量變得特別多；不僅如此，日前高雄市府標售土地，87期重劃區內面積逾千坪的角地，不但吸引多封投標書，最後更以每坪51.8萬區域新高價標出。

黃國宸表示，目前建商積極在岡山尤其南岡山站一帶獵地，預計3至5年後會有許多新建案開始推出。由於土地成交價格已現5字頭，一般成交價格普遍也都落在每坪40至50萬間，未來新推案價格可能直逼2字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

彰化縣人口超過120萬，其中彰化市占了23萬餘人，但長期以來沒有大型百貨商場，當地人若有逛街購屋需求，皆仰賴台中市，不過，近日傳出，彰化市有可能一口氣「連孵3座百貨、影城」。房市專家認為，近期大環境熱絡，住宅價量已明顯走揚，若建設順利完工，對老商圈更可望注入活水，使機能更完整。

彰化市3處有可能興建百貨商場及影城的地點；光復路郵局由於建物老舊，歷經數次流標，近日將改建為商業大樓，未來引進連鎖知名影城。此外，彰化縣長王惠美10月時親自宣布與彰化市簽訂MOU，將雙方共同持有的彰化縣衛生局前「機28」用地，以BOT方式開發為複合式百貨商場，預計明年徵選廠商；占地逾2000坪的旭光西路第二停車場，也有機會興建10層樓以上綜合商業大樓，目前市公所已完成可行性評估及先期規劃招商文件，送縣府審查中。

信義房屋彰美店店長謝昇樺表示，近期傳出有建商將推出主打豐富公設、彰化市「第一個豪宅」的大樓建案，且開賣後每坪價格可能超過40萬元；屋齡20多年中古屋，過去每坪10至13萬可買到3房車位，今年以來因自住需求增加，漲至每坪14至15萬左右，總價需500至600萬以上。

謝昇樺指出，彰化市屬於較老舊市區，當地人常笑說20年都沒變化，近期房市景氣佳，中古屋交易價量走揚，建商也開始推出過去沒有的建案類型，「這些都是過去沒有的現象」；而大型百貨商場等建設「講很久了」，直到近期才較為明確，尤其光復路郵局2023年可望完工，對住宅的交易價量應會再有一波帶動，對周邊商圈也是一大振奮。

舉例來說，光復路郵局一帶多補習班、小吃餐飲店，較無全國連鎖的知名品牌進駐，月租金約落在2.5萬至3.5萬間，若面寬5至6米以上，月租金可達4萬，少數50至100坪大坪數店面，月租金約7至10萬。不過，目前交易量少，若未來也有百貨商場或影城開幕，形同注入活水，使商圈有一番新氣象，租金也可能提高，進而帶動屋主出售意願和交易量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近期宜蘭出現主打「房子會賺錢」的大樓案，表示透過在屋頂加裝太陽能板，建物一年能獲得4萬多元的售電收益，成為推案潮中的亮點。事實上，綠能屋頂相關計畫推行已久，最新政策屬行政院推動的「綠能屋頂全民參與」，以民眾零出資、政府零補助為原則。由地方政府遴選的營運商協助民眾設置屋頂太陽光電系統，並由營運商以「電能保證收購費率」長期維持營運20年。



綠能屋頂產生的電力會優先給參與民眾使用，剩餘電力則會由營運商一次性購入，轉賣給台灣電力公司提供企業等用戶。根據規定，營運商需分享至少10％躉購費率回饋金給民眾，並另外回饋3％的躉購費率給地方政府成立綠電發展基金。



對民眾來說，鋪設太陽能板不僅能獲得被動收入，還能使住家在夏天時相對涼爽，看似益處良多，但要使用政府計畫，在自家屋頂鋪設太陽能板並不容易，不僅申設流程複雜，營運商的意願也是關鍵。



因營運商在選擇架設太陽能板的地點時，除了要評估氣候變化以及日照量，還需考慮天災如地震、颱風對太陽能板帶來的損壞，以及日常保養成本，其中對營運商最重要的，就是關係收益的可設置光電容量大小。



像是在小地坪的華廈，能鋪設的太陽能板有限，使得廠商投標意願低；至於屋頂範圍大的集合住宅，固然空間足夠，卻往往難以取得居民共識，以致計劃卡關，一來一往，拖慢計畫的推廣進度，也讓2025非核家園的政見，顯得更加難以落實。