新竹縣議員杜文中於縣政總質詢提出社會住宅等議題，因看到竹北市房地產蓬勃發展，現正土地近200萬、每坪快60萬，一則喜一則憂，尤其基層民眾買房不易，盼縣府能盤點所有國有財產署土地，將閒置空間土地活化，期盼青年買屋租屋更輕鬆。



杜議員提到，房價高漲，年輕人買不起房已是世代的共業！隨著新竹縣人口數量持續提升，為落實居住正義、保障居住品質，社會住宅包租代管計畫，可望提供弱勢家庭及就業、就學青年在新竹縣以優惠條件租屋，在居住品質上也能獲得保障。



新竹縣長楊文科表示，有關興建社會住宅政策，今年5月確定興建住宅基地位置，目前規劃竹北市有2處、竹東鎮有3處基地、湖口鄉有2處，共計7處基地將近2,000戶為中央優先推動社會住宅基地。其中竹東仁愛段基地由縣府辦理先期規劃評估外，其餘6處基地為內政部委託國家住都中心辦理評估中，涉及都市計畫變更部分由本府配合辦理。社會住宅尚未興建完全前，縣府積極推動包租代管及住宅補貼政策，提供弱勢家庭、就業及就學青年相關住宅補貼資源輔助，保障居住權益，提高民眾居住及生活品質。



今年新竹縣「社會住宅包租代管第2期計畫」委託專業服務案，廠商分別為大管家及兆基等2家公司，將協助辦理包租及代管件數共300 件，並於今年6月1日正式啟動包租代管業務。截至11月4日，包租11件、代管30件，共計41件。

高雄市政府於11月6日召開「高雄市政府市地重劃及區段徵收會」第22次會議審查通過，將新建前鎮區中山四路東側跨越前鎮運河、銜接凱福街車行橋，工程經費由平均地權基金市地重劃區盈餘款支應。



高市府工務局蘇志勳局長說，市府依地方建議興建由中山四路跨越前鎮運河車行橋，銜接至第75期市地重劃區凱福街，將能促進鳳山五甲地區及前鎮區交通路網便利性，橋梁規劃為鋼拱橋，路型規劃雙向4車道及兩側各2公尺寬人行道，預計於今年12月中下旬開工，工期約為一年。



高雄市林欽榮副市長指出，前鎮河分隔前鎮及鳳山五甲地區，目前做為區域聯絡通道的媽祖港橋結構老舊，市府已規劃改善，未來施工時勢必造成當地通行問題，興建車行橋作為替代通行，屆時可紓解交通紊亂情形，且完成後可連結鄰近住宅、教育、商業生活圈，帶動鳳山、前鎮與周邊地區的共同發展，串聯鄰近綠地、公園，形塑市民健康慢活空間。



高市府地政局陳冠福局長表示，市地重劃盈餘款來源是市地重劃開發後土地所有權人折價抵付開發費用所得土地，依法公開標售後，其出售所得款項，用作回收開發成本，有盈餘時則半數留供重劃區增添公設之用，半數撥充平均地權基金，開發若有盈餘，則可支援市政建設，以實踐取之於民、用之於民的精神。

根據住展雜誌統計，今年截至10月底止，大台北新成屋、預售屋建案平均公設比同步寫下歷史新高。其中，台北市一口氣突破35％大關，來到35.3％，新北市平均公設比則升至33.1％，兩地均較2019年成長0.5個百分點。

住展雜誌研發長何世昌表示，雖然近年輿論不斷呼籲房產登記應改為實坪制，但因「雨遮不計坪且不計價」與房市景氣強勁復甦兩大因素影響，導致公設比持續飆高，公設比變化與社會期待走上截然相反的路。

何世昌進一步分析，大台北新建案平均公設比雙雙創下新猷，主因除了與「雨遮不計坪且不計價」有關，使計算公設比的分母（主建物＋附屬建物）減少外，另一個關鍵因素是今年房地產景氣復甦力道強勁，購屋族對高公設比建案，容忍度提高。直接使建商更大膽的提高公設比％數。

不動產業界通常有個既定的認知，認為公設比35％是購屋族的最大容忍值，公設比超過35％的房子會比較不好賣，所以多數建案會把公設比控制在這個臨界點之下。孰料，台北市今年新建案平均公設比一舉突破35％這道魔王關卡，來到35.1％，且建案銷況所受影響並不大，頗令人意外。

台北市公設比低於30％的新建案「瀕臨絕種」，2019年還有8個建案，今年卻只有2個，占比僅約1.2％。在統計的164個新建案中，公設比最低的是28％，最高的則達到47％。

北市建築基地面積在100坪以下的建案共有21個，而其中最佛心建案公設比為34％，最高的則達到47％。然而，大基地建案公設竟沒比較低，灌起來也毫不客氣；建築基地面積超過800坪以上的建案有13個，當中公設比最低者也要33.9％，最高者達43.9％。數據顯示，今年北市公設比高低與建築基地大小，兩者之間沒有必然性的關係。

新北市公設比低於30％的新建案相對較多，今年還有14個，占整體比例約5％。雖然新北市低公設建案較多，但往年都會有低於25％以下的超低公設建案，今年則已不復見。在統計的258個建案中，建案公設比最低的是27.7％，最高的則達42％。

何世昌認為，在土地成本居高不下的環境下，業者為了獲取足夠的利潤，公設比持續升高是個確立且明顯的趨勢。而建案若有豐富的休閒公設，的確能提升居住品質，適當的公設比購屋族也多能接受。

但若什麼休閒公設都沒有，但公設比卻仍灌到40％以上，容易令購屋族心生厭惡，何世昌建議業者，應重視社會觀感儘力克制，勿讓公設比飆高問題失控。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年來，台灣單身人口越來越多，永慶房屋根據內政部不動產資訊平台統計，今年第2季獨身宅（1戶1人）占比來到25.66%；換言之，每4戶就有1戶是獨身宅，創2009年統計以來新高。而雙北地區更為獨身宅比例最高的縣市，新北市占比以29.15%居冠，台北市則以28.24%居次。

永慶房產集團業管部協理謝志傑表示，單身時代來臨，帶動房地產消費型態轉變。單身族群希望擺脫租屋生活，晉升為有殼一族，但受限於薪資水準，購屋時會以負擔得起的總價為首要考量因素，此時，套房與小二房的小宅產品就會脫穎而出。

台北市熱銷小宅行政區： 中山、萬華、大安拿下前三

永慶房屋根據實價登錄資料統計今年15坪以下的小宅交易，謝志傑指出，以台北市來看，15坪以下的小宅由中山區居冠、其次是萬華區和大安區。中山區小宅交易以424件稱霸，住宅均價為62.3萬元，中山區向來是小宅主流市場，因位處台北市中心，商業性質高、交通便捷方便工作通勤，吸引不少單身人口入住，熱門交易路段在中山路一、二段、松江路、林森北路、新生北路，尤其集中於中山站、中山國小站與松江南京站周邊。

萬華區以128件居次，住宅均價為46.9萬，交易主要集中在捷運西門站、龍山寺站及興建中的萬大線加蚋站一帶，因具有交通便利優勢、周邊生活機能完善，再加上親民的4字頭房價，吸引首購單身族群的目光。

大安區的小宅住宅均價落在92.4萬元，謝志傑說明，大安區為北市精華區，地段價值高、商業機能完善、交通便利，不少追求高生活品質的單身貴族，希望享受市中心的便利性，但又想保有一定的生活品質，而選擇小坪數的產品，來降低入住市中心的門檻，交易熱區在捷運大安站、六張犁站與忠孝復興站周邊。

淡水區小宅冠新北　中和、板橋區緊追在後

新北市15坪以下的小宅是由鄰近北市第一環的淡水區、中和區與板橋區拿下前三名。淡水區住宅單價落在23.4萬元，謝志傑說明，小宅產品在淡水區一直都蠻受歡迎，因總價低、負擔壓力小，近期輕軌建設、淡江大橋等交通利多，拉升房市的熱絡度，加上2字頭的超甜房價，更吸引單身首購族群進場購屋，捷運淡水站、輕軌淡江大學及新市一路站周邊為熱門交易區域；熱門交易社區有：海悅觀海城堡、海景天下、海宴和摩納哥。

中和區小宅住宅均價落在43.9萬，主要交易熱點在捷運景安站、景平站、南勢角站與中和站一帶；熱門成交社區有東帝市、四季紐約和漢皇SUPER。板橋區小宅住宅均價為50.0萬，謝志傑表示，板橋區為新北市行政首都，生活機能成熟、交通方便，且距北市僅一橋之隔，房價又較台北市相對實惠，一直是雙北單身首購族群購屋的重點地區，交易熱點落在便於通勤的交通節點，如:捷運新埔站、府中站及板橋站；熱門交易社區則有新巨蛋、超級F1及站前凱悅等。

最後，謝志傑補充，「單身經濟」已是現今不容忽視的消費新勢力，他們不需要太大的坪數，但對於生活機能有較高的要求。觀察大台北都會區，小宅交易熱點地段條件都不錯，且多具有鄰近捷運站的優勢，主要原因為單身族群多半仰賴大眾運輸系統，因此便捷的交通性會作為優先考量，如鄰近捷運站周邊的產品就會獲得更多的關注。此外，這些區域周邊生活機能都相當成熟，購物、採買也都非常方便。讓不少單身族群趁著目前利率低檔，購入低總價的小宅，購屋負擔相對輕鬆，既可以維持一定的生活品質外，也成功一圓購屋夢！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新竹縣長楊文科所推動「五支箭」重大建設，包括台灣知識經濟園區、竹科三期、焚化爐、生命紀念園區、國際AI智慧園區，其中國際AI智慧園區如火如荼進行中，9月30日開始進行為期45天公告招商，園內北側的公園也預計2020年底完工，並在驗收完成後2021年就可對外開放使用。

縣長楊文科表示，他上任後收到需多家長團體倡議，盼縣府建置特色公園，考慮原來國際AI智慧園區的北側公園多屬草皮空間及簡易步道，鋪面已老舊破損、既有動線切割公園腹地，再加上喬木綠化不足、缺乏整體性設施。

 

楊文科說，對此縣府在不影響原有公園滯洪池功能及應有綠覆面積下，將原有綠能公園之重新設計規劃為共融式公園，打造為具有滯洪、生態調節、景觀、休憩與自然保存等功能的親子休閒空間公園。

 

產發處長陳偉志說明，本園區總基地範圍為12.61公頃，公園約占地面積約2公頃，公園規劃入口意象廣場、體健設施，含重訓、靜態類型、滑梯遊戲區、大碗公滑梯、旋轉陀螺區、土丘踏石區、鞦韆遊戲區、砌石座椅區、攀爬遊戲區、沙坑區(含洗腳池)、景觀滯洪池，乾季時可做為地景劇場空間使用、林蔭散步道、滑步車遊戲場等設施，並於重點設施及入口處結合AI智能、智慧化的景觀燈照明及監視設備，以維護民眾使用安全性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中信房屋依據不動產交易實價分析六都火車站前商圈住宅房價，3年來共計有台中、桃園、台南與新北板橋等四站交易單價呈現上漲，漲幅分別是107.8％、23％、13.6％與0.5％。若再觀察車站所在區域的平均房價，更可發現台中、桃園與新北板橋車站的房價表現優於區域水準。

中信房屋研展室副理張漢超表示，站前商圈的發展與轉變，牽動著在地民眾對居住品質的講究度，間接帶動了房價的變化。

 

以台中車站為例，2016年新站啟用後，周邊交通動線陸續優化，除了遷移並集中公路客運至台中轉運站外，還陸續打通前後站的交通動線，改善過去前站交通環境侷促的環境，車站周邊的商業機能也因市府大力整頓公共環境而有所提升，甚至有不少商家與景點成為文青與網美打卡的熱點。

 

張漢超分析，台中站前商圈住宅大樓交易單價，近3年來不僅翻倍成長，比起當區的平均房價也高出56％，顯示住宅的居住價值是隨著推陳出新的公共建設與商業規劃而大幅提升，日後幾處老舊商業大樓若能進一步更新，將有望再為住宅房價注入成長動能，台中也將有機會成為六都站前商圈翻轉更新的代表。

 

同樣也具備舊站更新題材的桃園車站，如今還結合捷運共構利多，為桃園站前房價再添優勢。張漢超表示，桃園車站周邊住宅大樓每坪單價約為27.8萬，比桃園區整體平均20.6萬元還高出35％，是典型以軌道概念發展成熟的商圈。由於桃園與雙北生活圈相當緊密，因此在地民眾高度倚賴鐵路通勤，未來捷運完工後，軌道運輸範疇更能擴大到高鐵、桃園機場，因此離火車站步行10到15分鐘路程的住宅因而顯得格外熱門。

與桃園車站同樣名列一等車站的新北市板橋車站座落於新板特區內，主要以商業和住宅區為主，百貨商場林立，也成為市府每年舉辦大型活動的熱區，更是新北市頗具住宅指標性的熱點。當時在特區發展成熟後，區域內房價即已有過一波漲勢。目前住宅單價仍較板橋全區高出24％，房價也保持微幅成長，近3年房價成長幅度約為0.5％。

綜觀六都站前房價消長，主要還是受商圈環境影響為多，對民眾而言，生活機能與居住訴求完美結合才是能讓房市永續的大利多。像是高雄車站目前站體及周邊仍有工程持續進行中，交通陷入黑暗期，影響鄰近住宅環境，短期房價自然欲振乏力；而台北車站周圍則是老舊大樓居多，商圈也待更新整頓，住宅房價此時難以翻強。但張漢超認為，上述的狀態僅是商圈生命週期的一段時期，未來當北高兩站站前環境更新之後，商業、生活機能可望再次活躍，住宅房價勢必有機會再次反彈拉升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買房最怕坪數被公設吃掉！市調統計，台北市今年新建案平均公設比，一口氣突破35％的「魔王關卡」，來到35.3％，新北市也提升至33.1％，雙雙創下歷史新高。

根據《住展》雜誌調查，截至今年10月，台北市164個新建案中，公設比多數落在30％至34.99％，占比逾5成，並有13個公設比超過40％，落在30％至34.99％。新北市258個新建案中，有3個公設比超過40％，多數公設比集中在30％至34.99％。

住展雜誌研發長何世昌表示，近年輿論不斷呼籲，房產登記應改為「實坪制」，但因雨遮不計坪且不計價、房市景氣強勁復甦2大因素影響，導致公設比持續飆高，購屋族對高公設比建案容忍度提高，也使建商更大膽的提高公設比的比重。

而一般認為公設比35％是購屋族最大容忍值，因此多數建案會將公設比控制在這個臨界點之下，如今公設比已突破關卡，但未影響建案銷況，讓他頗感意外。

至於現在台北公設比低於30％的新建案，可以說是「瀕臨絕種」，今年僅有2個，新北市雖然還有14個，但往年都會有低於25％的超低公設比建案，今年已不復見。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據實價揭露最新資料顯示，北市重慶北路四段的一棟老華廈大樓，今年7月有高額的轉手紀錄，對比上市櫃建商的公開資訊資料顯示，7月昇陽建設在此地號購入地上建物與土地約260坪，成交總價約7.8億元，換算每坪土地成交金額達300萬元，開發商趁這波政府積極推動都更與危老政策下，也積極整合推案。

實價揭露資料顯示，重慶北路四段56-60號有五筆房地交易，都屬於同一棟的華廈大樓，且備註欄載明具重建或重劃、都更等效益。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市地價與房價都高，加上缺乏大型重劃區的土地供給，開發商也靈活的透過整合後申請都更或危老重建的方式，取得土地後推案銷售，尤其台北市的市中心之內，危老改建更是當前最火熱的重建方式，目前包括整棟的辦公大樓、電影院、飯店、商業區的舊透天厝等等，都是此波危老改建的熱門標的。

台北市危老申請進展快速，統計至2020年09月30日已經核准320案，較為著名的個案包括有南門市場、台北馥敦飯店、六福客棧、上海商銀民權東路一案、日新戲院等案，目前規模較大的主要還是產權完整的商用大樓為主，因為所有權人狀況單純，整合容易且大面積的重建後也更具商業利益，尤其是這波慘業的飯店業等，危老政策更讓經營者重新思考是否將資產活化利用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部2020年11月10日發布2020年第2季全國及六都房價負擔能力指標。本季受惠於房貸利率調降，2020年第2季全國房貸負擔率34.64％，相較上季減輕0.66％，較2019年同季減輕1.42％，為2016年以來負擔最輕；而房價所得比為8.66倍，相較上季上升0.04，較2019年同季下降0.13。本季全國中位數住宅價格較上季提高1.11％，中位數家庭可支配所得上升0.68％，2020年第2季五大銀行新承作平均房貸利率由1.607％降為1.363％，故房貸負擔率減輕主要是利率降低所致。

內政部表示，本季六都房貸負擔率部分，除台北市房貸負擔率為57.57％，較上季上升0.51％，為房價負擔能力過低等級外，其餘5都房貸負擔率均為減輕下降。

 

本季各市縣房價負擔能力，可合理負擔等級計12個(桃園市、台南市、高雄市、苗栗縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、澎湖縣、基隆市、新竹市、嘉義市)；略低等級計6個(台中市、宜蘭縣、新竹縣、彰化縣、南投縣、花蓮縣)；偏低等級為新北市；過低等級為台北市。其中，房價負擔能力由略低等級提高至可合理負擔等級之縣市有桃園市、台東縣、澎湖縣3個。整體而言，受惠房貸利率調降，2020年第2季房價負擔能力變好。

台中捷運「綠線」未開通，房價卻已飆漲？根據實價登錄，「松竹站」、「大慶站」兩站半徑1公里範圍內住宅，近5年房價分別攀升18.3％、18.9％。專家指出，捷運還未開通，房價卻先漲的情況，「綠線」並非首例，但購屋族必須當心利多出盡回跌，買到「套」房。

有巢氏房屋中山醫加盟店長陳永祥指出，「大慶站」鄰近中山醫學大學，附近還有公園綠地與愛買等量販店，是相當成熟的生活圈，不少首購族看準捷運即將通車，鎖定2～3房、含車位房屋購買，又以總價600至700萬的物件最為搶手，周邊預售屋單價已到每坪25萬元，中古屋也逼近2字頭關卡，若想要親民房價，建議可往距離大慶站騎車10分鐘內的美村商圈、工學商圈尋找。

有巢氏北屯機捷南興加盟店長張志豪表示，「松竹站」由於捷運通車和好市多即將進駐，之前還有容積率獎勵，所以過去2年有一波推案潮，近期則相對趨緩。考量松竹站未來雙鐵共構的便利性，距離舊市區車程也只需3～5分鐘，房價與建案品質比市區來得實惠，購屋需求相對穩定。

張志豪提到，此區域中古屋齡通常介於18至30年，釋出物件也不多，加上需額外準備翻修費用，因此許多購屋族已將目標轉向預售或新成屋，並以正2或3房、總坪數適宜的物件為重點，房價已逐步往每坪30萬元靠近，倘若有預算考量，可考慮其他物件。

屋比房屋總監陳傑鳴則認為，根據各區域捷運經驗，「開工興建前」與「通車前一年」因利多消息釋出，房價通常會有一波漲幅，但最常發生的是「過度炒高」，一旦通車後的搭乘量不如市場預期，就會出現上漲無力、利多出盡回跌的情形。

以新北環狀線為例，2020年通車後運量遠低於市場預期，不少站點都面臨房價回檔修正，他建議，民眾在購買捷運興建題材住宅前，一定要留意時機點，特別是針對買盤湧入、房價漲幅較大的站點周遭要更加謹慎，避免買房買到「套」房。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】