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為提升交易資訊透明度，保障次承租人權益，減少交易糾紛，台北市政府地政局會同法務局消保官於今年1至10月間，抽查8家租賃住宅包租業者所使用之住宅轉租定型化契約，查核是否符合內政部公布之「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定。檢查結果公布，初檢有3家業者全部不合格，僅1家業者全數合格，經命限期改善後，複檢已全部改善完成。



地政局表示，本次首度針對轄內租賃住宅包租業者之定型化契約進行查核，查核項目共計11項，違規較多之項目為「租賃標的」、「租賃期間相關費用之支付」及「提前終止租約之約定」等三項。「租賃標的」違規情形為未完整記載主建物、附屬建物及共有部份之詳細資訊，使消費者處於使用範圍不明的狀態；「租賃期間相關費用之支付」違規情形為未揭示電費最高限制、其他費用及其支付方式(如網路費、管理費等)，導致費用計算爭議；「提前終止租約之約定」違規情形，則是未揭示先期通知義務、違約金規範及預收租金之返還等內容，使雙方權利義務關係不明確。因不動產交易涉及金額高，建議民眾可先上地政局網站「租賃專法專區」查詢，以避免簽約時掉入契約條文不平等之陷阱。



地政局另外提醒現有的二房東們，依租賃住宅市場發展及管理條例，包租業者應申請許可及登記，於領得執照後始得營業。新法之緩衝期已屆滿，自今年6月27日起，若非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者，依第36條規定可處行為人新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。



法務局表示，本次違規項目多是和租金有關，提醒民眾簽約前，務必仔細審閱業者所使用之定型化契約內容及附件，以維權益。若發現業者提供的契約違反規定，除可要求其修改契約條款，也可向各地方政府提出檢舉。法務局和地政局除將持續辦理包租業者之定型化契約查核，並呼籲包租業者，應使用符合內政部公布之「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定之住宅轉租定型化契約。若違反上開規定而不改善，依消費者保護法第56條之1規定，最高將被處新台幣30萬元罰鍰。



消費者如有任何關於租屋之爭議，可利用消費者服務專線「1950」或撥打市民熱線「1999」轉6169、7509查詢，法務局消服中心、消保官室或地政局將會提供相關消費諮詢及協助申訴，以維護消費者權益。

台南市110年公告土地現值經地價評議委員會評定通過，全市平均上調2.52%，本次調幅超過2%以上有11個行政區，分別是位於原台南市區及周邊的東區、中西區、永康區、安平區、安南區、北區，位於南科周邊的麻豆區、善化區、安定區、新市區，以及沙崙科學城所在的歸仁區，而龍崎及南化區則持平，全市調整結果，將於明年1月1日公告；台南市長黃偉哲表示，受南科效應帶動，對於快速開發地段及時反應調幅，一般地區仍僅微幅變動。



台南各項公共建設顯著提升，南科擴充帶動就業效應，沙崙綠能科學城逐步成形，以及文化首都帶動觀光旅遊發展，台南已成為南方宜居城市的代表，內政部的住宅價格指數顯示，台南市的住宅價格漲幅為六都第一，其中市地重劃或區段徵收等整體開發地區不動產成交價上漲顯著，本次公告現值調整須反應各個開發區環境改善效果，至於一般地區僅微幅變動，最重要的是「公告土地現值」是土地移轉及設定典權時課徵土地增值稅之依據，本次調整與民眾的地價稅負擔無關。



台南市統計2019年9月至2020年8月之地價調查期間，買賣交易33,616件，較去年同時期32,268件增加1,348件，增幅4.18%，在低利率資金充沛的大環境下，受到南科產業的磁吸效應，以及各項重大建設及開發區陸續辦理，台南市的不動產交易量持續增加，本次公告現值調整適度反映市價變動，其中新光三越中山店已第4度蟬聯地王，公告土地現值調升3.47%，調整後為每平方公尺32萬8千元，每坪約為108.4萬元，而全市最低土地則位於北門區蘆竹溝北面潮間帶，與去年相同為每平方公尺32元（每坪約為106元）。



扣除開發區的漲幅後，南市一般土地平均調幅為1.54%，本次漲幅前三大為東區6.22%、中西區4.38%及永康區4.01%，其中東區主要是平實營區重劃區調33%及南台南區段徵收區52%，永康的鹽行國中區段徵收區及物流轉運專區也分別調116%及73%，而中西區則是運河星鑽地區調163%，所以扣除整體開發區的漲幅後，東區、中西區、及永康區一般地區調幅為1.86%、1.38%及2.07%，而麻豆區雖然以3.26%排名第4，但實際上是麻豆工業區市地重劃區調漲26%所致。整體而言，本次調整是一般地區微漲，對於公共設施建設完成的整體開發地區漲幅較大。

對於全國商總不動產委員會主委謝坤成表示，四大打房措施將打擊危老重建與都更案件進行，對此央行發布消息指出，查與事實不符。



央行表示，為促進金融穩定及健全銀行業務，防範銀行信用資源過度流向不動產貸款，於12月8日實施「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」之第7點，金融機構承作不動產抵押貸款，其屬依都市更新條例、都市危險及老舊建築物加速重建條例或其他配合政府相關政策之重建案件，不適用本規定。



為利資訊揭露，本規定及相關問與答已張貼央行網站，供各界查詢。依都市更新條例之重建案件，須符合之條件為借款人應提出該土地(含建物)確實依「都市更新條例」等規定，申請都市更新事業概要(計畫)相關證明文件或切結於半年內取得相關證明文件，經承貸金融機構查證屬實，且借款人切結於一定期限內(由承貸金融機構核實評定)拆除原建物，以及未依切結事項辦理之不利違約效果。



依都市危險及老舊建築物加速重建條例之重建案件，須符合之條件為借款人應提出該土地(含建物)確實依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」等規定，申請拆除重建之相關證明文件或切結於半年內取得相關證明文件，經承貸金融機構查證屬實，且借款人切結於一定期限內(由承貸金融機構核實評定)拆除原建物，以及未依切結事項辦理之不利違約效果。

台灣預售屋「紅單」銷售鬧得沸沸揚揚，炒作風潮再起，政府不得不重視，祭出「打炒房」措施，各界還在看是否能降溫，近期中國大陸吹起「取消商品房預售制」風潮，其實世界各國有不少管制房市措施，台灣政府都可借鏡。專家認為，從根本上治起，才能杜絕不動產炒作歪風。

港府開放一手住宅資訊

預售屋看不見摸不著，風險相對較高，炒作空間也比較大，對於許多民眾來說，買屋就像是瞎子摸象，沒有充足的經驗跟知識去了解怎麼看預售屋，如何判斷房價，消基會房屋委員會召集人張欣民指出，政府針對這部分，就像是放牛吃草，沒有作為，有點讓民眾自求多福的感覺。

跟台灣最近的香港，預售屋炒作的程度其實不下於台灣，2013年4月29日香港政府針對新屋銷售實施「一手住宅物業銷售條例」，香港開發商必須將銷售資料上傳到「一手住宅物業銷售資訊網」，包括銷售說明書、價格、銷售文件、成交紀錄冊等，公開給民眾查詢，民眾事先就可以知道預售屋的資訊，而不是在完全黑箱的狀況去購買預售屋。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，國際間抑制房市過熱的手段其實大同小異，多半是朝「融資管制」、「提高持有稅」及「增加交易稅」等三大方面著手。

以正在進行第22波打房的韓國為例，該國針對多屋族加以打壓，將屬於持有稅的「綜合房地產稅」，最高稅率從3.2%翻倍調為6%以提升囤房成本，並把多屋族購置新屋的印花稅拉高到12%，若是在特定地區購屋，還需加收10%的轉讓稅；此外，為遏止短進短出炒作房市，該國將於短期內買賣的房屋利得稅，提升到60-70%，且在部分投機盛行的區段，還對總價逾15億韓元的物件祭出禁貸令，多管齊下盼壓制房價。

澳洲嚴審外國買家 提高交易稅

因外國投資湧入導致房價大漲的澳洲，則劍指海外買盤，針對外國買家購屋採取登記審核制，獲得許可才能在澳洲購屋；同時也增加交易稅，使外國客須按所購之房產價值，依級距繳交5600元澳幣起跳、不設上限的費用。另外外國屋主若在取得房屋後的12個月，閒置房屋超過180天，還會被課徵閒置稅費，導引海外投資風氣逐步降溫。

張欣民認為，現行的預售屋管理規範僅有一堆行政命令，或是分散在個別法令當中，如果要真正遏止房地產炒房歪風，政府應仿照香港設置預售屋銷售管理條例專法，讓預售屋銷售回歸正軌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

民進黨政府最近瘋打炒房，好像是著了魔似的；畢竟光從以國發會高度統整各部會推動之，就已是空前之舉。而且央行、金管會連手緊縮融資還不夠，現在更打算進一步收緊實施多年的房地合一稅。根據目前所知，其課稅範圍(短期交易定義)擬從兩年擴大到五年，而且國發會的版本稅率比財政部還重。



現在這招房地合一修嚴，看來似乎對短線炒作者相當致命，但事實真是如此嗎？住展房屋網企研室認為，這仍可能只是小英政府的煙幕彈、虛晃一招而已。



馬政府時期先是拿三黃一劉殺雞儆猴，接著又推房地合一制，而當時民氣可用，因此立法院無異議順利通過。儘管這只是制度改革一小步，不過這一步確實掐住了投機客操作成屋的空間。換言之，現在房市炒風再起炒作，主舞台已非成屋市場，而是稍早內政部及消保官盯上的預售屋。



因此，如果真的把房地合一的短期交易定義(課稅範圍)拉長到五年，恐怕最多也只是把所有投資客全推到預售市場而已，對於進一步抑制短線炒作，效用已經不大。這也代表，現在財政部、國發會連手宣示修嚴房地合一稅，恐怕只是嚇唬人的紙老虎。



須知，預售屋這塊再怎樣頻繁交易(獲利)，房地合一通通課不到；央行限貸、金管會金檢也都管不著。現在內政部查察紅單，並打算將其歸為違法交易，也只是讓短線客不再買賣紅單，但還是能繼續玩預售屋，只是卡位門檻變高。



畢竟下訂預售屋，肯定比買張紅單(優先承購權)要砸更多資本；可能會是總價的5-10%，就絕對不只五萬、十萬。但同樣地，只要能在(建商)完工、交屋前找到下一手買家、順利脫手，還是照樣海撈一票，而且要是財稅單位沒有主動稽查，也還是形同tax free。



唯一能遏止這部分炒作行為的工具，還是在內政部手上。財政部固然必須持續查緝金流及逃漏稅，但內政部主導的實價登錄2.0，才是真正殺手鐧；唯有每次交易資訊全都露，短線操(炒)作預售屋獲利才可能無所遁形，財稅單位要事後追稅也才能事半功倍，也才能壓制炒作者的氣燄。



所以，未來實登2.0在立院時，能否照現在規劃的內容通過，還是又會殺出某個立委的閹割版，讓修法前功盡棄，就是接下來官方打炒房的成敗最關鍵；如果最後又是以後者收場，則短線客只需在預售屋交屋前轉手，還是極可能規避掉登錄責任，繼續大玩套利遊戲，誰都沒輒！

新竹縣政府稅務局表示，近日接獲建設公司詢問：樣品屋及接待中心等建物是否需要繳納房屋稅?



該局說明，房屋稅是以固定於土地上之各種建築物，及增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。故建商為銷售房屋在建案附近搭建樣品屋及接待中心等建物，均屬房屋稅課稅範圍，應向本局申報房屋設籍課徵房屋稅。



該局特別提醒民眾，建築物不論是否領有使用執照均應繳納房屋稅，繳稅僅為納稅義務之履行，並不能使無照違章建築房屋變成合法。

內政部於今年12月定「建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）檢測及訓練實施要點」之第5點及第6點自明年1月1日生效；自元月起，混凝土供應者應辦理建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）之自主檢測，且建築物承造人會同監造人於各層樓版申報勘驗時，應檢附前次樓版澆置混凝土用細粒料之建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）檢測報告書送當地主管建築機關備查。



以回收廢鐵、廢鋼為主要原料，經由電弧爐高溫熔煉製成鋼材過程所產生之爐石（氧化碴與還原碴），僅可作為道路工程之瀝青混凝土與級配料之基層、底層材料、或非結構混凝土材料使用，不得作為建築結構物之混凝土材料。



在實務上，仍偶有「爐碴屋」事件發生，即興建房屋所用之混凝土中，混入未依規定經安定化處理達到符合規定的體積穩定性的電弧爐煉鋼爐碴（石），在與水分接觸後產生膨脹反應，致混凝土表面產生爆出的「混凝土青春痘」。因此為避免發生此危害混凝土品質之現象，混凝土供應者應建立完善的粒料品管制度，以維護商譽與消費者權益。



內政部為加強消費者之權益保障，於去年公告修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定，於第11點增訂賣方保證建造預售屋不含有「電弧爐煉鋼爐碴（石）」，並考量在無國家標準檢測方法前之檢驗需求，於今年訂定發布「建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）檢測及訓練實施要點」，並依該要點規定認可檢測方法，及協調台灣區預拌混凝土工業同業公會召開訓練班，預計於今年12月底前，可達全國混凝土供應者至少1位檢測人員之目標。



「爐碴（石）」為鋼鐵業於製程中所產生的副產物，其依不同製程階段而產生有不同種類的爐碴副產物，有一般工程常見且已被普遍再利用的水淬高爐石粉，其工程品質為國際認可，除可創造資源的新價值，減少工業廢棄物外，亦能促進資源永續循環；也有不得使用於建築結構物的電弧爐煉鋼爐碴（石），應加強使用上的管理。

雙北市新成屋、預售屋平均公設比已經來到歷史新高，台北市更一口氣突破35%大關，而鄰近的日本只計價專有面積，就顯得十分誘人，此外，為防止炒房，5年內售出要課徵短期讓度所得稅30%，台灣只要2年後售屋，房地合一稅就能降到20%，大樓管理費還會特別成立修繕積立基金，用於維護大樓的預備金，都是台灣可以借鏡的。

台灣建商瘋紅單 日本建商不配合

在日本買預售屋，流程跟在台灣買預售屋差不多，不過付款時間略有差異，大多數繳完簽約金後，就等交屋時再付房貸，只有少數的開發商會採工程期分期付款，另外，議價空間也很小，幾乎沒有，不像台灣預售屋，多半開價比成交價高1.5~2成。

台灣房屋日本分公司經理游漢哲表示，台日在預售屋的買賣流程上幾乎是沒有差異的，不過在紅單獲利這一部分，日本幾乎沒有建商願意配合，因為這會搶到建商本身在銷售的房源，而許多建商本身有提供房屋原價買回的一個選擇權，如果消費者想要把已經購買的房屋脫手，可以直接去看當初購買的建商有沒有提供相關服務。

日本跟台灣購買不動產不同的地方也有幾個，舉例來說，台灣在買賣房地產時，賣方需支付4%的仲介服務費，而買方則是2%，但在日本，不論您是買方還是賣方，支付的仲介服務費用都是3%+6萬日圓。

短期交易稅 日本嚴控5年

再來就是為了避免投資客短進短出的炒房行為，日本政府也有針對房地產轉手，收取讓渡所得稅。以5年為分水嶺，稅率有所不同，5年內又稱為短期讓渡所得稅。依據分離課稅的計算方式，5年內的讓渡所得為所得稅30%，5年後讓渡所得為所得稅15%。

相較台灣的房地合一稅，持有1年內售出所得稅為45%，1～2年為35%，2～10年就降低到20%，10年以上15%，很明顯看得出來，只要持有2年以上，房地合一稅就能大幅降低，日本則需要5年，力道更強，也難怪政府研擬要將2年短期售屋的房地合一稅，拉長到5年，以更能達到喝止炒房歪風。

日本賣屋不計公設陽台

還有台灣人住大樓時，需要繳交的管理費，在日本被拆成兩個部份，除了管理費之外，還有所謂的修繕積立基金，修繕積立基金是為了將來維護大樓時所預備的公共基金，會依照每戶的面積持分來計算，繳納給管理委員會，也有些是每戶費用相同，金額主要是按照原先擬訂的長期修繕計畫表當中會產生的費用來推算。

目前在台灣，計價面積是主建物＋附屬建物＋公設，但日本的計價面積只計算專有面積，也就是不含公設或陽台的實際坪數。因此能夠更準確得讓消費者知道本身購買房地產時，自己所能夠專用的面積是多少。也可免去許多爭議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市2021年度公告土地現值業經新北市地價及標準地價評議委員會評議完畢，將於2021年1月1日如期公告。經新北市政府地政局統計結果，2021年度公告土地現值總額較2020年上漲約1.83％。

地政局表示，2021年公告土地現值作業期間(2019年9月2日至2020年9月1日)，整體不動產市場雖受到年初全球新冠肺炎疫情影響，惟因長期利率偏低、剛性需求存在等因素，整體市場迅速回穩。在交易量方面，在人口移入及換屋需求帶動買盤推升，使得買賣移轉棟數達60,330棟，較2019年同期增加4.34％；價格方面則微幅上漲，呈現「量價持穩」走勢。

 

另經統計全市29個行政區2021年公告土地現值作業，共計劃分9,220個地價區段，其中上漲及持平的區段比例高達95％，下跌的比例僅為5％。分析原因主要仍受捷運環狀線第一階段、三鶯線、新北樹林線、環狀線北環段、安坑輕軌、淡海輕軌藍海線等重大交通建設影響，此外隨著本市多處整體開發區陸續完成或確認開發期程，逐步吸引人口或商業活動進駐，穩定周邊區域不動產市場行情，而受產業需求增加因素，也帶動工業區成交價格。

 

地政局進一步分析全市行政區調整情形，原屬交易較為熱絡的10個縣轄市行政區，加上近年不動產市場漸趨成熟的泰山區、林口區、三峽區、鶯歌區及淡水區等15個行政區，其總額漲幅大致介於1％至4％不等，其中泰山區受塭子圳市地重劃即將開發影響，全區總額上漲4.03％；三峽區及樹林區除受三鶯線、三鶯二橋等重大建設提升交通便利性外，台北大學特定區及鄰近地區因區內學區完善、生活機能完整，加上區域行情符合首購需求，帶動人口持續增加，漲幅亦較為明顯，分別為3.21％、2.83％。八里區則受台北港特定區於103年開發完成後，因人口及廠商尚未完全進駐等因素影響，致市場發展動能受限，相較跌幅較為明顯，總額調幅為-1.52％，至其餘行政區則大致呈現持平趨勢，市場波動不大。

 

2021年度全市地王，由坐落於板橋區新府路與縣民大道交叉口，板信商業銀行雙子星總部大樓所在地12度蟬聯，2021年公告土地現值為每平方公尺725,000元，換算每坪約240萬元，較2020年約上漲2.11％；至於最低價土地為烏來區桶后附近與福山植物園之保安保護區，公告土地現值每平方公尺150元，換算每坪地價約496元。

 

地政局提醒民眾，「公告土地現值」係為土地移轉及設定典權時，審核土地增值稅之依據，因目前轄內各宗土地之公告土地現值尚在計算中，如需查詢2021年公告土地現值，可於2021年1月1日正式公告後，至新北市各地政事務所，或連結新北不動產愛連網查詢，而若想了解更完整區域行情或住宅價格指數趨勢，亦可透過新北不動產愛連網查詢取得。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2020年下半年國內旅遊熱絡，曾因獨特歐風城堡外觀引發媒體關注的南投魚池「英格蘭城堡」，2020年以1億2,888萬開價待售，據最新一期實價登錄揭露，該城堡在10月時，已由台中傳產企業主以9,688萬買下，成為建坪約203.8坪，地坪達1,677坪英倫城堡的「新堡主」。

負責此次交易的台灣房屋草屯中興特許加盟店店東謝文燐表示，「英格蘭城堡」雖然在山坡地，但城堡蓋在丙種建地，其價值比一般林地、農地更高。目前城堡規劃有8個房間，符合民宿經營法規房間數上限，加上屋況新穎，屋齡僅3年，買下即可投入營運。不僅如此，「英格蘭城堡」最大的優勢就是地坪廣大，還包括千坪以上的林地及農牧用地，若加以規劃活用，可望創造多元的營收，因此吸引買家入手。

除了「英格蘭城堡」，南投縣魚池2020年9月還有「汎札嵐庭園民宿」，以3,770萬成交；仁愛鄉9月亦有「清境黑森林莊園」7,800萬售出，年初的「清境龍莊日式會館」更賣出9,000萬天價；台中外埔的「彩明樓休閒民宿」，也在7月以3,600萬轉手；雲林則有「古坑璞園民宿」於3月時售出4,150萬，顯示中部地區民宿物件頗受市場青睞。

 

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，與大規模的酒店、商旅相較，民宿的總價門檻較低，經營管理也相對單純，對有意跨足觀光業的業者而言，風險較低。且民宿的外觀造型設計空間較大，具有風格特色或高知名度建築，本身就充滿話題性，能見度高，也會帶動訂房率，因此增加購買意願，如英格蘭城堡在網路上享有盛名的物件，其潛藏的商業價值，應也是買家出手時看重的條件之一。

張旭嵐進一步分析，以往有不少富商或退休族，偏愛到鄉間買農舍作為休閒度假宅，但近年購買農舍的限制趨嚴，除了僅限自然人購買外，還只能持有一戶，並且要有農用事實。在多番限制下，不少買家將目標轉向較有使用彈性的小型民宿，自用商用兩相宜，使民宿更具市場性。

「英格蘭城堡」售出後，同為英倫都鐸風格的網紅勝景「埔里童話城堡」，詢問度也明顯提高。謝文燐透露，位於埔霧公路旁的「埔里童話城堡」，是埔里市區往來愛蘭交流道的必經之地，地段佳且機能完善，加上周遭不乏元首館、月老教堂、遊客中心等景點，人潮眾多商機濃郁，在近期國旅回溫、住房率提高的情況下，或可博得有緣人目光。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】