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為配合科技部設置南部科學園區高雄第二園區(橋頭)並加速高雄新市鎮第二期發展區的發展，內政部營建署於2020年12月25日起連續三天分別於高雄市燕巢國中體育館及橋頭國小活動中心3樓共辦5場次區段徵收土地取得協議價購會議，將透過會議說明，讓區內土地的地主及地上物所有權人於區段徵收前瞭解作業程序，所有權人可於會場表達出售、申領抵價地及參與區段徵收的相關權利；內政部營建署指出，科學園區開發後，促進橋頭、岡山等地區更快速的發展，也將為增加的就業人口帶來優質住、商及公共設施用地，連帶提升北高雄周邊發展，達成就業與生活平衡的理想生活圈。

內政部營建署表示，協議價購作業為區段徵收法定程序的一環，按土地徵收條例第11條規定，需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得，區段徵收區之地主可以書面申請發給現金補償或發給抵價地。本次協議價購是由需用土地人內政部營建署洽請高雄市政府委託估價師評估市價作為協議價購價格，內政部營建署亦同時將區內之地上物查估成果通知地上物所有權人，如所有權人對於土地及地上物協議價格有疑義或其他建議事項，於協議價購會議中或2021年1月29日前皆可以書面陳述意見，內政部營建署將逐一以書面回復，以詳實說明土地及地上物所有人的權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

展現鐵腕，針對新北市列管約2600處後巷，極力拆除不法的違建，還給市民乾淨且安全的後巷空間，使新北市成為安全、安居、安心的三安城市。

水利局多年後巷檢視巡查檢視結果發現，當初配合污水工程建設進行退縮或拆除之違建，民眾於工程結束後又將違建復建及私設阻隔物，因除造成污下水道用戶排水設備維護困難外，尚涉及消防火災救援之公安疑慮，市長侯友宜於2019年12月17日率隊拆除板橋區縣民大道3段違建。

 

水利局自2019年12月中旬起，針對後巷二次違建及阻隔物持續以公文通知污水下水道用戶自行拆除違建，同時分區進行逐戶勸導拆除違建物，水利局會同違章建築拆除大隊多次辦理聯合會勘，與現場民眾說明溝通與觀念勸導，大部分用戶皆配合辦理自行移除，針對少數不配合用戶則由違章建築拆除大隊辦理認定違建事項及評估優先處理次序，歷經近11個月的努力，於10月底終於將列管案全數拆除完成。

 

後續為確保污水下水道設施及用戶排水設備正常運作、有效發揮功能，水利局將持續針對本市已完成接管之行政區域進行後巷巡查，若發現後巷有二次違建情形，將會同違章建築拆除大隊辦理違建認定及違建拆除，另針對已完成拆除區域將不定時加強巡檢，如有復建情形將列入優先拆除。







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台北市政府於2020年1月1日起受理關渡平原違建及違規使用業者申請「台北市政府關渡平原輔導納管試辦計畫」，計畫將於2020年12月31日截止受理申請，未納管者經估計仍約有230家業者，市政府後續將依都市計畫法及建築法相關法令裁處6萬至30萬罰鍰並斷水斷電，呼籲關渡平原地區業者盡速提出申請。柯文哲市長亦重申建立法治國家，法律既然訂定就要遵守之精神，亦請業者不要輕忽市政府執法的決心。

台北市政府都市發展局表示，納管計畫係為配合國土功能分區檢討期程，將關渡平原屬於2015年以前低汙染之既有使用納入輔導管理，納管期限至2025年12月31日，由營業使用之基地向市政府提出申請。統計至2020年12月中，已向市政府提出申請共計153家業者，已取得納管資格者計44家，尚有109家審查中。而未申請之業者估計仍約有230家。

 

都市發展局預計於2021年1月啟動關渡平原違規查處之相關作業程序，如經確認違規使用，針對違規使用基地之使用人罰鍰新台幣6萬至30萬元，並斷水斷電停止使用。2020年12月31日試辦計畫申請期限截止前，違規使用之基地仍得提出申請(郵寄者以郵戳為憑)，經市府駁回申請者仍得於期限前再次提出申請。另申請期限截止後仍於審查程序中之案件，市政府仍會協助輔導並要求補正，於審查結果確定前暫不予裁罰，但經駁回者，則依法裁處。

 

都市發展局指出，試辦計畫原定2020年6月30日截止受理申請，惟配合地區民眾意見及市府輔導納管之政策，已延長6個月之申請期限至2020年12月31日，同時府內各局處也投入資源及人力進行輔導，包含委託輔導團隊現地訪查諮詢400餘家業者；主管機關至現場輔導消防、環保、建築安全事宜計369次；舉辦之座談會及大型說明會共計5次；都發局於2020年3月至11月計有4次寄發納管通知公文書予關渡平原違規使用及違建業者之相關權利人；以及參考民眾意見簡化申請程序、取消收取保證金等事宜，故呼籲業者積極配合申請納管。

 

都市發展局再次強調，請符合資格之業者於2020年12月31前向台北市府申請掛件，逾期未申請者將依規定查處。台北市府府另提供諮詢專線，協助業者申請輔導納管，若有任何疑問可撥打服務專線(0908-587-708)洽詢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買房要申請房貸，借款銀行會依不動產的市價，判斷可貸額度，如何了解房屋值多少，避免買到貸款成數不高的地雷屋？

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，影響銀行核貸成數的三個原則為新舊、大小、地段，像是屋齡老舊、房屋坪數小、地處偏遠的貸款條件相對不好。舉例來說，若是空屋率高的郊區與新市鎮，若是沒有採用與建商協辦的銀行，銀行核貸的額度不會太高。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，銀行鑑估房屋價值首看地段，例如在大安區屋齡老舊的房屋，也能核貸到不錯的條件。而近幾年重劃區多，有的重劃區雖然地處偏遠，但若有大型交通、建設等議題，核貸條件也不會太差；曾敬德表示，許多建商會有專案配合的銀行，因此多能貸到平均貸款成數。

此外，還有違法的增建空間，若是被舉報，可能被拆除，容易造成買賣糾紛，也是影響銀行鑑價的因素；郎美囡表示，像是工業用地住宅的核貸條件就會略差；另外，小於16坪以下的套房，也會影響貸款成數，郎美囡表示，一般只能貸到6成，但仍需看房屋條件與各家銀行的貸款規定，有銀行規定近捷運站一千公尺以內，可貸超過6成。

另外像是鄰近嫌惡設施的房屋，也易影響核貸成數，郎美囡表示，較常見的像是鄰近垃圾處理場、殯儀館、高壓電塔等重大的嫌惡設施，影響生活品質，易成為減分條件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

危老重建成近年熱門投資開發話題，建商、壽險開始轉向老舊大樓的土地整合與重建，看準改建後可創造更高價值，造成2020年危老重建案大爆發，又以台北市核定案件占全台最多，總計2020年核定257件，已遠遠超越前兩年加總，呈現倍數成長，而北市最踴躍的區域以士林區的34件最多，其次是中山區的33件以及北投區的33件。都更危老重建後的誘因，導致北市老舊商辦開始有了重建規劃，這也使得新的頂級商辦搶手，招租反應熱烈。

信義全球資產公司總經理柯宏安分析，隨著政府大力推動都更危老，而危老重建對於較單一所有權的業主，因沒有整合問題，申請到核准拿到建造及容積獎勵最快只需要半年的時間，可以省去繁瑣的都更流程，且政府提高容積獎勵誘因，使得壽險、飯店業加入危老重建案，像新光人壽的新光纖維大樓、國泰人壽的中興商業及民生復興大樓皆已通過危老審議。

自2003年起，兩岸陸續直航，來台觀光人次不斷突破新高，開啟台灣旅館業發展，台北市旅館家數從2003年的49家，2004年快速增至185家，累計到2020年達673家，其中不乏是舊大樓改建成旅館，因此許多旅館屋齡現已相當老舊，老旅館除因設備老舊可能影響住房率，近年來國際品牌紛紛插旗設據點又讓競爭更激烈，2020年更受到疫情影響，北市都會區飯店住房率大降，只能苦撐，部分老飯店乾脆趁此波疫情申請危老改建，原本的老舊危機，反而變成極具潛在重建商機，從2019年到2020年就有6家旅館通過危老審議，包含六福客棧、台北馥敦飯店、宣美精品飯店、台北國賓大飯店、優美飯店、洛碁大飯店(花華分館)。

總經理柯宏安表示，以2020年台北市危老踴躍區域，中山區的松江南京商圈為例，商辦平均空置率近一年來都保持在2％以下，危老都更帶來供給新活水，像是國泰人壽民生建國都更案為例，都更後大幅提升資產價值，平均租金每坪行情來到2,800元，已超越此區域的平均行情，而目前打炒房政策未影響都更、危老貸款程序，預計2021年危老都更熱度將持續發酵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「敦南SOGO」傳出即將易手消息！據可靠消息指出，「敦南SOGO」因區位良好、基地方正，總開發價值至少200億以上，過去就傳出多家企業競爭角逐，經多方比較後，目前仍有志榮建設、皇翔建設、僑福旗下公司等三方競爭者，其中志榮建設12月初才開始接觸賣方，以黑馬之姿備受矚目。

《三立新聞網》獨家採訪志榮建設，高層表示對於此案確時一直有在接洽，在多方角逐下，與其他兩方競爭者一起進入最後階段，且在「敦南SOGO」仁愛企業房東要求下，志榮早已備好130億元現金銀彈，盼望年底前能敲板定案，目前仍在靜候佳音中。

另根據其他平面媒體報導指出，敦南SOGO大樓目前進入簽約交易階段，買方很可能就是皇翔建設旗下關係企業，對此，皇翔建設副總游玉華表示，程序上仍在洽談，一切言之過早。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，敦南SOGO大樓土地面積938.96坪、建物面積7,269.5坪，真以130億元成交，拆算建物單價，每坪約180萬元，若單以土地拆算，每坪地價約1,385萬元。

由於敦南SOGO大樓同時符合都更、危老條件，對收購者而言，若不急著開發，都更獎勵容積較危老多；若急著開發，可依循流程較為簡易的危老程序，雖然容積稍微少了些，但至少也有200億的開發價值。

黃舒衛進一步分析，台北市精華區土地相當珍稀，敦南SOGO大樓基地大又方正，早已傳出多方勢力欲角逐購買，目前已知不少銀行皆緊盯銷售動向，盼獲得聯貸先機，至於售出後開發動向，則必須等待租約到期後，SOGO與新業主雙方協定後才可得知。不過值得一提的是，敦南SOGO大樓最終成交價若拍板為130億元，將成為今（2020）年商用不動產成交金額僅次於王朝大酒店268億元的第二大成交案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「敦南SOGO」傳出即將易手消息！據可靠消息指出，「敦南SOGO」因區位良好、基地方正，總開發價值至少200億以上，過去就傳出多家企業競爭角逐，目前又有消息指出，將以130億現金售出，不過買家尚未定案。

「敦南SOGO大樓」位於台北市敦化南路上，土地面積938.96坪、建物面積7,269.5坪，基地方正且符合都更、危老條件，根據市場人士評估，開發價值至少約200億元起跳，所以傳出房東有意出售時，立刻引起多方角逐。

但據了解，「敦南SOGO」目前仍有5年半租約，對於開發商是好是壞呢？瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，其實「帶租約」銷售「敦南SOGO」並非首例，7月傳出富邦人壽買下的王朝大酒店，以268億元成交，成為今年成交的第一大案。

黃舒衛說，由於富邦人壽屬於壽險業者，根據金管會規定，保險業投資不動產必須2年即時運用且有收益，出租率逾60％、年投報率須符合2.095％以上，所以投資以王朝大酒店時，勢必早已評估過投報率才出手。

而「敦南SOGO大樓」雖然基地方正、區位良好，但內有百貨業、健身房、俱樂部等，使用方式與酒店大不同，以商用不動產經驗而言，通常會較商辦、酒店等投報率再低一些，倘若低於法規限制，壽險業者就無法出手。

不過對於開發商、或建商型態的買家而言，就不會受到如同壽險業者的限制，且倘若接手後是為了進行都更開發，買家著眼的是開發利益，倘若「敦南SOGO大樓」以130億售出，開發後至少有200億的價值。

然而申請都更，至少也需要2～3年的時候，期間SOGO繼續承租，對於買家而言，短期內的租金收益也算不無小補，所以「敦南SOGO大樓」帶租約出售一事，僅有加分，沒有減分的問題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台房價高漲，「小宅」一躍成為市場主流，1房、1+1房、2+1房的推案越來越多，而且漸漸的從大台北地區擴散到其他都會地區，專家分析，想入手小宅，優點是低總價、好脫手，不過難殺價、貸款限制和裝潢的隱形成本都要考量進去。

房價日益攀升，要在有限的預算中挑房子，「小宅」似乎是不少人的答案。

記者李頂立：「我們現在所謂的的小宅，要不就是坪數小，不然就是在有限的坪數內做最有效的規劃，像我們現在所來到的建案，就是把原本兩房的空間規劃成三個房間。」

權狀28坪，扣掉公設室內空間僅接近20坪，但要有三個房間，客餐廳、廚房、衛浴都不能少，到底要怎麼規劃？

重劃區建案專案經理賴泓曄：「有些夫妻未來有打算生第二胎的這個情形下，這個空間我們可以做到+1房的空間。」

兩房隔成2+1房，保留一個完整主臥，但另外兩個勢必有所犧牲，以單人的空間為主。

重劃區建案專案經理賴泓曄：「整個客餐廳的動線規劃做一個開放的空間，包含我們做整體中島的規劃，那跟餐桌做一個連接。」

另外開放式廚房緊鄰陽台，直接和客餐廳相連，訴求坪效最大化。您可能覺得空間不大，但低總價的條件下，還是不少首購族和小家庭買單。

重劃區建案專案經理賴泓曄：「第一類是首購，再來是這個準備成家的年輕夫妻，以及近來很多幫小孩置產的父母，他們注重的無非就是在空間上的多元運用以及在收納的整合，那再來就是總價以及自備款的部分。」

目前建案約銷售五成，超過半數都是這種28坪甚至更小的24坪產品，總價親民，容易轉手和出租，小宅幾乎是不敗的推案主力。

住展研發長何世昌：「大台北是比較多啦，這種建案比較多，最近我們發現從今年下半年起，包含桃竹地區甚至中南部都有慢慢有這種迷你宅的建案逐漸的興起，所以這股迷你宅的推案風潮是方興未艾。」

1房，1+1房，2+1房，小宅風逐步吹進都會區，除了單價考量，單身經濟與家庭結構變化，顯然也是原因之一，根據內政部不動產資訊平台資料，六都1人1宅的「單人宅」，2009年第1季只有74.8萬宅，但到今年第3季已飆升到131.7萬宅，11年增幅達7成5。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐：「也許是不婚、單身，像這樣的人口比例相對來說是比(以前)高的，再來尤其都會區，總價門檻壓力非常大的情況之下，大家就必須把目標放在坪數比較小的物件，可以比較快速的去圓他的成家夢。」

以目前的市況來看，小坪數的保值性無庸置疑，不僅建商推的多，去化速度也比中大型坪數還快，但相對來說，單價較高、議價空間也更小，而且專家提醒，過小的坪數，貸款條件與成數上的限制也較嚴格。

住展研發長何世昌：「銀行在貸給民眾的時候，會看你房間的坪數，大部分的套房或者是15坪以下的房型，可能只能貸個七成左右，除非真的是完全首購名下沒有房子，盡量買在20坪左右，貸款成數比較沒有問題。」

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐:「如果有一些實品屋它在裝潢的過程當中，就用大量的像鏡面的效果讓你覺得房間是很大的，但是你實際上可能你進去房間轉個身都困難，回過頭來還是要依照你實際的使用狀況，甚至你可以試著去擺擺看或者去走動看看。」

專家分析，小坪數規劃上，往往沒辦法兼顧風水，但最怕還是有部分狹窄畸零空間，家具、裝潢需要特別客製，額外增加購屋成本，在下手之前，還是要按自身需求，冷靜的停看聽。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

住展雜誌統計，今年北北桃竹等地新成屋、預售屋建案房型比例仍以2、3房為大宗，其中新北、桃園與新竹地方的2、3房比例均逾8成以上，新北市占比更逼近9成。台北市2、3房房比例相對雖較低，但仍達約7成左右。住展雜誌研發長何世昌表示，新建案房型比例變化與需求面息息相關，今年2、3房占比居高不下，顯示相對低總價的首購、首換市場較為熱絡，房市並非全面回溫。



1房型比例減少　背後原因很奧妙



雙北市今年2房型占比同步激增，台北市由去年的29.4％升至35.1％，增加6.1個百分點；新北市則由去年的37.5％升至43.8％，增加6.3個百分點。有趣的是，雙北市今年1房型占比下滑，其中台北市減少5.7個百分點至13.1％，新北市則減少3.6個百分點至4.8％。



何世昌分析，雙北市1房型比例急降，並非意味著極低總價市場沒人氣，而是產品規劃走向改變了。過去15坪到20坪初頭的產品，通常會規劃為大套房、1房1廳或1+1房，但如今這個區間的坪數卻大量被硬擠成2房，尤以大台北最為盛行。



這種「假2房、真1房」的迷你房型總價與大套房差不多，卻多出一間房間。迷你房型對於無力負擔正常2房的購屋族來說是個退而求其次的選擇。對於包租公而言出租投報率高，一時蔚為風潮。因而大台北地區才會出現2房型比例上升而1房型下降的特殊現象。



新北與桃園　坪數與房型占比雷同



北台灣各縣市中，又以新北市2、3房占比達87％最高，其次是桃園市約84％。由於新北與桃園本身的首購、首換族群買盤出來，再加上「脫北者」暴增，大量外流到新北與桃園等地。為了同時兼顧本地與外來客等兩股買盤，規劃20坪～50坪房型成為最大公約數，尤其是新興重劃區的建案十之八九都是這類房型。



至於新竹因收入高、房價親民，歷年主流房型都以3房型為主，今年也不例外，且3房型占比更一舉上升至約58％，3房比例是北北桃竹中最高的地方。



何世昌指出，雖然今年房市買氣回升，房價也同步上漲，但房型比例走勢卻與過去多頭情況不同。過去房市大多頭時期，4房型占比達25％以上，是很平常的事。主因是此時當房價看漲時換屋族買盤容易出籠，建商規劃產品時就會放大坪數。然而，今年4房型比例並未大幅增加，且占比均低於二成，顯示房市確實未全面回溫，資金高度集中於中、小坪數市場。大坪數、高總價市場依然挑戰重重，致使建商不願放膽把坪數作大。

近日有紙媒引用律師說法，提到事實上，若援引《平均地權條例》第八十一條關於「未辦理移轉登記之土地轉售」之處罰，預售屋契約的轉手買賣，是必須接受裁罰的。然而，行政院消費者保護委員會所制定的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，卻規定「預售屋契約轉讓他人，賣方不得拒絕」。



前者為法律層級，後者則屬命令層級中的「法規命令」類別，後者位階較前者低，因此主管機關若有意，應該是可以按《平均地權條例》裁罰預售屋轉手買賣、並修改低位法的。然而，住展房屋網觀察，並未有人因此法受罰。



預售屋轉手買賣可能造成炒作，因此才有人討論或能以《平均地權條例》來裁罰預售屋轉手買賣，先不論此手段是否合乎民情，住展房屋網在此或許得先解釋：為什麼預售屋的轉手買賣，可能造成炒作？



事實上，房價炒作時常出現在「重複買賣」的過程中。投機客以較低的價格購入預售屋，在量少而價揚時轉手賣掉，便有了賺頭。且因為非屬成屋買賣，亦能避開被視為能抑制短線炒作的「房地合一稅」。投機客從中得利，卻造成房價虛漲的後遺症，這便是預售屋轉售帶來的炒作效果。



這也使得一直以來隱身《平均地權條例》中的第八十一條，在此風口浪尖成為話題。但為何《平均地權條例》第八十一條，有能力被引用來裁罰預售屋轉手買賣？事實上，該法條規定：「土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地者，處應納登記費二十倍以下之罰鍰」。



其中預售屋買賣，便符合了第一個逗號之前的要件：一方面，它包含了「房屋」及「土地」的買賣，另一方面，其權利轉移也只會發生在成屋取得建照之後，因此若轉售預售屋，確實會觸犯此條律法。



目前中央正積極立法抑制炒作，近日實價登錄修法草案一送立院，馬上由內政委員審議通過，內容也包含了預售屋契約轉讓時的實價登錄，並賦予地方主管機關查核買賣資金流向。浮上檯面的《平均地權條例》第八十一條，也被視為有明確罰則，可挪用來抑制炒作的法條。



但在此之前，為何沒有主管機關引用此法？是這條民國六十年代就已存在的法條，已不適用於現今狀況？還是大家忘了這條規定？抑或主管機關知情，一直以來卻未作為？住展房屋網建議，無論預售屋轉售是否帶來嚴重炒房效應、有關單位是否必須以此開始對預售屋轉受進行裁罰，《平均地權條例》及《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》之間如此明顯的矛盾，勢必得先釐清。