台南中古屋,台南市中古屋,台南中古屋出售

擁有約五十年歷史的大安區「信維整宅」（信維市場大樓），近期在台北市議會質詢中，再度被搬上檯面討論。議員表示，大安區寸土寸金，但規模不小、年久破敗的信維，卻全無都更進度，像是「城市之瘤」，質疑市府處理都更「只挑簡單的」。



信維整宅要都更，確實是項艱鉅任務。1960、1970年代，由於要安置台北市過多居住於違建的住民，當時的市府興建了24處「整宅」出售給拆遷戶。其坪數大多較小，以信維整宅為例，一、二樓戶別的坪數多為個位數，高樓層也僅有十餘坪，整棟大樓共分割成近500戶。



坪數小、戶數多，使得信維擁有和其他可交易之公辦住宅一樣的問題：產權過於複雜，都更共識難以達成。此外，目前信維整宅中，有高達一半以上的住戶為租客，其中有不少便屬於經濟或社會弱勢。若都更成案，此處為數不少的弱勢戶就必須在城市中另覓生存空間。



儘管改建有其難處，但建築過於破敗、未能改建，帶來的安全及生活品質問題，仍得由居住於其中的民眾承受，因此拆除重建的確勢在必行。議員質詢後，台北市都發局長黃景茂也已承諾要專案處理信維整宅都更案。



但公辦都更如何公平？安置如何照顧到民眾需求？這些都是北市府接下來必須面對的重要課題。住展房屋網提醒，儘管改建需求迫切，但面對產權複雜、弱勢戶多的案件，市府仍不能視之為應盡快剷除的「城市之瘤」，而是應該在規劃的過程中，同時看見個別住民的困難及需求。



久居的家園需要被拆除，對於大部分人來說都不容易，且牽涉到複雜產權，更須長期、懇切的溝通、傾聽與協商。另一方面，溝通過程中，若發現有無力負擔改建成本者，或改建期間與改建後可能無家可歸者，也應該給予妥善的陪伴與幫助。



北市過去辦理的「斯文三期公辦都更案」中，對於拆遷戶，除了發放拆遷補償費之外，就曾提供所有權人及弱勢戶租屋媒合及中繼安置等服務，也在過程中引進社工陪伴關懷。這並非額外照顧，而是基本需求。



住展房屋網認為，公辦都更為的是維護民眾的居住安全及生活品質，不得不做；但在改建過程中，若能不粗暴倉促，有充足協商時間，並給予有需求者的應得的扶助，便能夠同時兼顧個人的生存及城市的發展。

房市熱絡下，國庫充盈。經統計，今年（2020年）國產署參與都更案共 1517 件，面積合計共 83.85 公頃。都更宅共標售51戶，標售金額28億6千萬元，與去年（2019年）的39戶、18.4億元相比，戶數、金額皆有成長。國產署規劃，明年（2021年）的第一批都更宅標售將在2月24日推出，九案共32戶。



參與標售的都更案件分布於雙北，如在台北大安區有「明日博」（7戶）、「耕曦」（4戶）、「清歡」（1戶）釋出，另在萬華區有「全坤威峰」（1戶），以及內湖區的「昇陽樹」（1戶），還有中正區「正隆天第」（6戶）參與標售。新北市則有三重區「翔譽雙子星」（1戶）、板橋區「昇陽文薈」（5戶）、新店區「友座臻美」（6戶）推出。



國產署強調，國有地分配更新後房地，都會優先調配作中央機關辦公廳舍或社會住宅，剩餘才會作標售或標租處理，且標售價格都是經過審議委員會估價，核實反映價格，同時增加國庫收益並兼顧社會公益性。

都更議題持續發燒，新北市政府為推動都市更新，2013年8月建立「簡易都更」方案，透過程序簡化、明確建築配置方式，引導老舊或危險房屋重建，大幅縮短審查時程，提升重建效率。



新北市府都市更新處處長張壽文表示，新制已於12月22日上路，原是500平方公尺以上超過30年住宅區或商業區基地經整合100%同意後等規定，經修法放寬申請重建基地及另增訂規模等。此修訂夠促進老舊建築物重建，讓小基地享有大改造的機會，讓更多民眾都能享有安全舒適的居住空間。



避免都更程序繁雜，簡易都更修訂提升重建效率與促進都市防災、居住安全及生活品質為目的，讓民眾只需符合重建後的建築相關規劃，即能申辦「簡易都更」，目前已核准27案，並有7案已完工。

央行12月初出手打炒房，直斷建商金流，限縮土建融、餘屋貸款，以及多屋族購置貸款限制，影響房市買氣。根據最新「住展風向球」2020年12月分數降至35.4分，終止了連二個月上揚，對應燈號則已連續八個月亮出黃藍燈，顯然觀望買氣已經影響12月原本的傳統購屋旺季。

央行打炒房措施被建商視為「投下原子彈」，這場核爆也讓12月房市如霸王寒流橫掃一般，建案買氣急轉直下。住展雜誌研發長何世昌指出，業者觀望情緒瀰漫在寒流中，使延後推案現象再起，新建案供給量急縮，買方也出現稍微縮手的跡象，市況正在降溫當中。

▲央行打炒房，房市業者熟知要避風頭。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

12月住展風向球六大構成項目中，預售屋推案量、新成屋供給量與廣告批數等三項分數下降，來人組數和成交組數持平，只有議價率分一項分數上升。12月市況透露出在打房風頭籠罩之下，市場人氣沒散，但買氣卻下滑想要趁機撿便宜的潛在購屋族出籠，但可能發現建案價格不跌反漲，因此出現買氣稍轉觀望的情況。

住展雜誌數據顯示，政府打房秀一波操作，確實對市況造成抑制，但房價仍未受影響，業者並未因此停下漲價的步伐。

何世昌進一步指出，因政府接連出手打炒房，以及實價登錄2.0通過，預期觀望的氛圍會更濃厚；更何況，接下來房市就要步入1、2月傳統淡季，風向球分數應無大幅提升的可能，整體市場應會呈現「文火慢燉」的狀況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新北市府積極建設八里，今年的跨年煙火秀將在八里施放，同時慶祝新北市升格10週年！隨著台北港特定區的招商進駐，淡江大橋、八里輕軌等公共建設利多支撐，雙北置產客紛紛把眼光瞄準八里。



近日，物流業界的領導品牌「新竹物流公司」搶下台北港專區3塊基地，打造智慧化的國際物流轉運中心，預估創造600個就業機會。此外，量販業龍頭「家樂福便利購超市」即將進駐台北港，生活機能更形完備，八里正朝向「海陸空」宜遊、宜居的國際港灣城市型態邁進。

台北港旗艦特區，帶動就業市場與住宅需求



台北港特定區為國家旗艦開發計劃，腹地是基隆港的5倍，為北台灣最重要的國際港口，未來將發展為海空物流及生產製造的軸心城市。透過台64線與台61線西濱快速道路，可快速抵達基隆港與桃園國際機場。日前台北港有4塊基地招商以30億元全數標出，即是看好「海空雙港」省時、省成本的雙重優勢。隨著公共建設陸續完工，以及目前64、61雙捷快速道路的交通路網，八里將實現在地「工作、居住、享樂」的生活願景，勢將掀起一波住宅需求。

八里纜車招商計劃，北台灣觀光休閒一線牽



公共建設推升地段價值，休閒產業注入區域活水，八里下一個最受矚目的話題就是八里纜車。日前新北市府舉辦公開說明會，研擬從八里渡船頭直上觀音山硬漢嶺，有淡水漁人碼頭、滬尾砲台等知名景點，路線長2公里，總經費9億元，將採BOO招商官民合作，以生態環保為優先考量。整個計畫完成後，將可連結淡水河兩岸老街、八里左岸公園大型綠帶、北海岸及觀音山國家風景區，有如日本橫濱、洛杉磯長堤郡港，八里將成為高附加價值的港灣城市。

熱銷八成即將滿座，「全坤家圓」精華倒數



受到台北港、交通議題雙加持，八里房市推案火熱。目前線上個案就超過10個，尤以文昌路、中山路商圈周邊新案最受歡迎。該區發展成熟，生活機能便利，學區有大崁國小、八里國中，同時擁有淡水河美景、左岸公園、自行車道、十三行博物館等休閒綠地。據筆者實地走訪發現，位於重劃區中庄段，由上市建商全坤建設規劃興建，全新完工《全坤家圓》銷售反應熱烈。19層雙塔建築地標依山面海景觀遼闊，將台北港、淡水漁人碼頭、未來的淡江大橋盡收眼底。

2字頭買在起漲點，置產自住兩相宜



2020下半年台灣股市、房市交易熱絡，外資和台商資金回流帶動設廠需求，全台面臨大缺工，加上「工料雙漲」增加營建成本，近來已有不少建商乾脆封盤不賣，待全數發包、完工後才能進一步確定售價。因此，未來買預售屋可能會面臨工期延宕與房價上漲的問題。全新完工即將交屋的《全坤家圓》施工品質看得到，同時在健康防疫、安全耐震、環保節能、防水工學上精益求精，48年建築口碑與售服保固，2-3房防疫精工宅的貼心規劃，2房總價778萬起，用親民的價格收藏全坤。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

發現冷氣不冷的問題，跟房東反映後，房東卻說房租要小調整他才願意換一台新的變頻冷氣，可是，租房子裡面的設備不就是房東應該處理的嗎？房東要調整房租才願意換冷氣，這樣合理嗎？

一、先弄清楚冷氣壞了是誰的責任

→設備故障，非房客責任：房東負責修繕或更新

→設備故障，是房客責任：請房東找人修繕或更新，房客支付所有費用

→合約寫明，該設備是房東負責修繕的範圍：房東負責修繕或者更新

依據《租賃住宅市場發展及管理條例》第8條第2項的規定，房東有義務告知負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。

但許多房東與房客往往沒遵照這項規定，於是就引發了後來的爭議。所以阿明建議在簽約的時候最好提醒房東把租屋處提供的設備、房東負責修繕的範圍、發生故障如何賠償的問題都一起寫到合約裡，才是正確的做法哦！

而房客最好可以在設備壞掉的第一時間就告知房東，覺得設備有瑕疵也可詢問，別等到要退租時，才跟房東在那邊爭論設備故障的問題，增加自己的麻煩。

一般來說，出租房內附贈的家具，房東都會負責處理，除非該設備是房客自己帶來的，才是房客自己處理。不過在簽約時還是詢問一下為好，另外，若自己有帶大型家具，例如冷氣、電視，原則上要問過房東意見才可安裝。

說明完設備責任歸屬的問題，大家應該都知道，若是屬於房東負責的部分，就應該房東去處理，這部份沒有爭議，但如弱房東認為設備還可以用不願處理，那該怎麼辦呢？

就以冷氣來說，老舊的冷氣會發生吹不涼跟耗電的情況，但基本上可以運作，是否真到了「損壞」的地步，難免有所爭議。

房客為了省電費跟舒適度當然希望房東直接更換新冷氣，但房東會考慮到「設備成本」問題，而不肯更換，若房客硬要換，房東可能要求房客負擔一部分的支出，這部分到底有無道理呢？

二、房客無法要求房東更換新設備

若設備故障，房客當然可以要求房東維修設備，但絕對沒辦法要求房東更換新設備。一來，沒有法律規定，房東要提供新穎的設備，只有規定房東要負責維修設備；二來，房東也要考慮設備成本的問題，所以房客想要更新或增加設備的話，就得跟房東協調。所以房東要求房客負擔新設備的費用，其實是在跟房客商量條件，並不是完全無道理，但房客不一定要接受就是了。

房東若提出要一起分擔新設備的費用，房客可從租期長短來考慮：

1、剩餘租期較長的房客，可以提出增加每月租金或分期付款的條件，甚至也可以提出自己有續租的想法，請房東更新設備，用較理性的態度來與房東討論，會比較容易複接受。

2、剩餘租期較短的房客，與房東分攤冷氣費並不划算，就不要浪費時間與房東談條件了，只是要記得下次租屋時，對屋內設備若有疑問，要適時提出，避免後來徒增麻煩。

三、設備真的壞掉無法維修，房東不願更換怎麼辦？

若是設備完全故障無法維修了，房東當然有義務換新的設備給房客，並且不能收取任何費用；若房東要求房客負擔一部分的費用，才肯更新的話，可參考以下方法：

若壞掉的是公共設備，可與其他的房客一起勸說房東，這樣會比較有效果；若是房間內的設備，可先用電話或簡訊催促房東更換，這些步驟無用的話，再用存證信函告知房東，請他限期更換，房東還是沒有動作的話，就只好上法院調解了。

雖然法律有規定在房東被房客告知限期修繕設備，依然毫無行動的話，房客可自行修繕，並留存單據跟房東報帳，但更換設備與維修不同，房客不要自行購買後再告知房東，可能會發生房東完全不買帳的情形。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

六都房價又全部漲了一波，根據內政部住宅價格指數資料，2020年Q3六都房價全面上漲，分別季增0.91％～2.56％、年增1.77％～5.73％不等，內政部表示，將密切關注房市交易及價格變動情形，另將與各部會共同推動「健全房地產市場方案」相關措施，強力防杜不當炒作市場價格行為，以健全整體房市發展。

根據內政部住宅價格指數資料，2020年Q3台南季增2.56％最多、桃園2.12％次之、台中2.05％排名第三、北市1.59％第四、新北1.21％第五、高雄0.91％居末。整體平均季增1.43％、年增3.21％，再一次全面走揚。

內政部表示，台南近期因南科投資效應帶動「善化區、新市區、永康區、安平區」房價走揚；桃園市房價上升幅度較大地區，主要為桃園區桃園藝文特區、中路區段徵收區及中壢區青埔特區等新開發區；臺中市則以捷運綠線沿線車站地區為主。

由於國內防疫有成，出口表現亮眼，加上貨幣寬鬆、五大行房貸承作維持1.359％低利，持續推升購屋需求，加上特定區域交易熱絡，帶動整體房價指數上升，也推升住宅貸款餘額創7兆8,112億元新高。

內政部強調，對於近期住宅價格指數及住宅貸款餘額持續上升情形，內政部將密切觀察變動情形，並透過建立各項診斷指標系統，評估診斷整體市場發展健康與否。

此外，針對近期部份預售屋建案藉由紅單交易等投機炒作行為，影響整體住宅市場交易價格行情情形，內政部除已辦理不定期聯合稽查行動予以遏止外，也已完成平均地權條例等法案的修法，以加強紅單交易管理，同時使預售屋交易資訊揭露更為即時透明，以防杜不當炒作。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

戴德梁行於2020年12月29日舉辦招商說明會，公開徵求光世代建設桃園市大園區青山段3,596坪住宅區土合建開發廠商，說明會現場盛況空前，其中不乏大型上市櫃開發商、具實力的中大型開發商踴躍參與，整體市場而言，台灣防疫得宜、房市健康持續發展，央行貸款政策汰弱留強，體質良好穩健的開發商，持續積極投資評估。

在各項公共建設及大型開發項目陸續投入到位下，桃園市經濟力指標、都市發展、交通建設、產業投資與人口成長率均在各都市中表現亮眼，其中青埔屬於新興重劃區，具備完整的交通網絡，空港、高鐵與機場捷運三大交通樞紐，串連全台。在大型商業設施及休閒遊憩設施引領聚集下，搖身一變為全台備受矚目的新興地區。

光世代建設所屬母公司中華電信，近年積極推動土地活化利用，希望藉此提升資產價值，並結合電信通訊設施於開發項目，達到資源共享。本次合建土地坐落於40米領航南路上，使用分區為住宅區，已申請建造執照，規劃為住宅產品，並取得68％的容積獎勵，綜觀區域內大面積土地稀少，本案以合建進行合作開發，投資人無須投入購地成本，挾其已有建照執照，可即刻啟動開發。本案以其基地規模、區位優勢、產權單一及開發方式，均具備高度吸引力。

本案將以公開遴選合建廠商方式，更能吸引潛在投資人參與開發意願，透過合建開發方式，創造業主與投資人合作開發的雙贏契機，本案預計2021年第一季進行開標，歡迎投資人踴躍投標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「打炒房」開始影響房市了！根據住展資料顯示，政府祭出打炒房政策後，出現了「看房子的人變多」、「買屋的人變少」，而「房價不降反增」的怪誕現象。住展雜誌研發長何世昌表示，打炒房確實讓房市降溫當中，不過不少人趁機出來「撿便宜」，所以人潮反而上升，但發現房價未降之後也不買房，也讓成交量出現微幅下滑。

根據住展風向球資料，2020年12月分數降至35.4分，較11月份（37.1分）減少1.7分，分數終止連二個月上揚，對應燈號則已連續八個月亮出黃藍燈。風向球六大構成項目中，預售屋推案量、新成屋供給量與廣告批數等三項分數下降，來人組數和成交組數持平，只有議價率分一項分數上升。

何世昌表示，因政府各部會陸續祭出打炒房措施，業者觀望情緒瀰漫在寒流中，使延後推案現象再起，新建案供給量急縮，買方也出現稍微縮手的跡象，市況正在降溫當中。

在新建案市況方面，原以為看屋來客量會持續減少，但結果頗為意外。12月風向球追蹤的指標案平均來人組數約29.3組，較11月（29.2組／週）略增約0.1組／週，中止連續三個月下滑。

但12月風向球追蹤的指標案成交組數卻降至2.6組，較11月（2.9組）減少0.3組／週。何世昌指出，12月市況透露出在打房風頭籠罩之下，想要趁機撿便宜的潛在購屋族出籠，但可能發現建案價格不跌反漲，因此出現買氣稍轉觀望的情況。

跟2020年高峰相較，12月來人組數減少約22.5％，成交組數則減約10%。數據顯示，政府打房秀一波操作，確實對市況造成抑制，但房價仍未受影響，業者並未因此停下漲價的步伐。

何世昌進一步指出，因政府接連出手打炒房，以及實價登錄2.0通過，預期觀望的氛圍會更濃厚；更何況，接下來房市就要步入一、二月傳統淡季，風向球分數應無大幅提升的可能，整體市場應會呈現文火慢燉的狀況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

容易操心的父母總認為孩子長不大，不管孩子到了什麼年齡都盡心為他著想，在學時幫忙繳學費、結婚後幫忙買房子，更有甚者把眼光放得更遠，在孩子一出生時，就直接把房子登記在他名下，省去之後繼承或過戶的問題。

不過你知道嗎？這樣的「借名登記」行為，雖然可以省去繼承、過戶的麻煩，但仍會有一些麻煩產生喔！

具體而言，大概會遇到下面的問題：

1、可能會有贈與稅的產生

2、孩子失去首購身份

3、將來要賣房時會被徵收房地合一稅

看到這裡你可能又會想問阿明，借名登記為何會有贈與稅？沒有首購身份會怎麼樣嗎？房地合一稅會被課很重嗎？

一、借名登記會被認為是贈與？借名登記並不一定會被認定為贈與行為。

借名登記的定義為「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。」贈與的定義為「財產所有人以自己的財產無償送給別人，而別人也同意接受。」

也就是說，借名登記僅是將財產登記在他人名下，並不等於將財產送人。若父母因為贈與之外的原因需要將房子登記孩子名下時，可與孩子簽署「不動產借名登記契約」並保留相關證明文件，例如不動產買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、房貸匯款單據，以及房屋稅、地價稅等單據。

否則父母借孩子名義登記房產的行為，因為有父母子女的情誼關係，很容易被稅務局認定為贈與，若交不出實際證明，就會被追討贈與稅。

綜合以上原因，與其將房子登記在孩子名下，倒不如研究如何將房產贈與給孩子最省稅金。

若要節省不動產贈與稅，建議在孩子成年並且有工作時來贈與，因為這時候孩子有償還貸款能力，銀行會認定他為主要還款人，父母贈與時便可用「有負擔的贈與」也就是將貸款與房子一併贈與給孩子，如此只要繳交「（房子總價-220萬-剩餘貸款費用）x10％」的稅金即可；若是在子女婚嫁那年贈與，可再多100萬的免稅額度！

註：220萬為每人每年的贈與免稅額。贈與淨額2,500萬以下，稅率10％，贈與稅率最高20％，額度為5,000萬以上。

二、沒有首購身分會如何

首購的定義為：「在購買房子的當下，名下沒有任何房子。」通常首購房都會有較優惠的利率與條件，所以如果名下有房屋的話，貸款條件通常會比較差。

若本身經濟狀況比較差的話，就只有2種選擇：

1、賣掉原房屋，再買第2間房。不過這樣一來，就需要多繳一筆房地合一稅還有過戶所需費用，以及處理賣房的一堆雜事。

2、將第一間房子拿去做增貸的動作，支付第2間房的頭期款。不過要考慮每月還款金額是否超出可負擔的範圍，建議以不超過薪水三分之一為原則。

三、房地合一稅會被課很重嗎？

父母送給孩子的房子，不一定就是孩子喜歡的，所以在贈與給孩子時，要考慮到將來孩子賣出時，是否會負擔重稅。

根據房地合一稅法的規定，透過繼承或贈與的不動產，因為無法計算房產總價，所以用當年繼承或贈與時的「房屋評定現值」和「土地公告現值」來計算稅金。

若房子為自住用途的話，則有400萬的免稅額可扣除，超過400萬的部份則課10％的稅金，不過得符合以下條件：

1、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並居住於該房屋連續滿6年。

2、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠。

若沒符合以上條件，即不符合自住房屋的資格，那便沒有400萬的免稅額，最低稅率也從10％變成15％（需持有房屋10年才有此優惠，若在一年內賣掉房子會課到45％的重稅）。

綜合以上，與其直接贈與不動產，父母可多加利用贈與稅每人每年最高220萬的贈與免稅額（父母兩人合計為440萬）贈與現金給孩子到可買房的程度，並教他如何買房，孩子既有了房產經驗，也減輕了買房的壓力，一舉兩得。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】