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房市持續升溫，全台建案捷報頻傳，紅單亂象卻引起政府及消保官注意，導致日前全國才上演一場中央聯手地方的突襲稽查行動。在這次行動中，開出第一槍的消保官指出，最早會察覺亂象，是因為發現某個建案在短短4個月之間，價格一路從25萬飆升至34萬元，之後實體走訪個案，卻發現媒體宣稱的熱絡氣氛竟然只是假象，直言整件事「荒唐到了極點」。

過去一週，全台建案銷售現場風聲鶴唳，面對有人詢問建案銷售情況，紛紛低調再低調，過去現場銷售人員常常掛在嘴邊的「熱銷」、「秒殺」及「完售」等字眼幾乎銷聲匿跡，取而代之的是「平平」、「還可以」或「還沒開賣」，甚至還有業者直接婉拒媒體上門採訪；原來，日前不少正在開賣建案的建商們，才經歷中央與地方的聯手稽查行動，政府出手「打房」之勢如山雨欲來。

10月31日，內政部地政司與桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等6縣市的地政局、消保中心、建管處聯手展開稽查，對全台建案發動一場突襲，試圖抓出違法炒房的建商，地政司長王成機當天即坐鎮此次傳出炒房熱過頭的震央——新竹縣。

本刊調查，這次驚動中央，並大動作聯合地方政府一起出手的起因，就是中央接到新竹縣消保官靳邦忠呈報的一份資料。靳邦忠上週接受本刊訪問坦言，早在5月初，他就察覺房市出現異常，但一度以為是零星個案，「一開始，聽到5月初有消費者買『紅單』一坪25萬元，結果業者突然取消交易，到了6月，拿出來賣的價格已到27、28萬元，9月促銷時一坪要33、34萬元了，當時還以為是個案。」

所謂的紅單又稱「購屋預約證明單」，早期多用於建案尚未取得建照前，證明民眾已付錢買到預售屋的「優先購買權」，一旦確定購買，必須在約定時間內補足訂金，並完成正式簽約，否則便無息退還已付金額。不過，考量建案未取得建照便開始銷售，恐違反《公平交易法》，因此現在的紅單，多被房屋銷售業者用於建案已取得建照，但尚未公開銷售的「潛銷期」。

未料，10月有媒體報導新竹某建案出現消費者漏夜排隊，隔天又說現場有300人排隊，「一開始很懷疑，也覺得很誇張。所以就去現場看，假日從早上8點半到下午4點，整整7、8個小時竟只有4個人詢問，覺得荒唐到了極點，根本在愚弄消費者，所以馬上呈報中央，沒想到過一個禮拜，台中也發生類似狀況，才確定茲事體大，這已是一種全國性的（炒房）現象了。」靳邦忠說。

談起近年房價高漲的民怨，「為什麼今天一講到房價，大家就那麼在意？是因為你跟建商熟、訊息多就可以賺大錢，結果造成市場上真正要買房的消費者買不到，民怨就在這裡。像我那時候去看幾個建案，排隊的都是年輕人，他們都想要自己住，卻擔心買不到。」在這波打房聲浪中第一個舉起大旗的靳邦忠有感而發地說。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

撰文者：林洧楨

央行副總裁陳南光又針對房市過熱，提出示警。這不尋常的示警頻率，讓市場開始猜測，若政府要打房，做選擇性信用管制，哪個縣市會首當其衝？

11月3日，在2021景氣展望與產業趨勢研討會現場，上個月兩度示警打房的陳南光，又拋出房市過熱會帶來威脅金融穩定、資源配置扭曲、對長期經濟成長的損害、財富分配惡化等四大負面效應。

根據以往央行做法，並不會全面打房，而會特定壓抑選擇部分地區的部分類型，例如先前曾鎖定台北市與新北市部分區域的高價房，限制貸款成數。那麼，若這回政府打房，將鎖定那些熱區？

綜合台經院長張建一、政大地政系教授林左裕、景文科技大學財金系副教授章定煊、吉家網董事長李同榮等專家看法，判斷房市是否過熱，有「房價所得比擴大、房價漲多、交易量增強、人口減少、新建待售餘屋高」等5大指標。

攤開六都這5大指標數字比對(詳見下表)，打房風險最高的城市就是，台中。

因為六都中，僅雙北市與台中市的房價所得比超過全台平均值、約8.62倍，當中，台中市的10.01倍，雖低於台北市與新北市的13.94倍、11.71倍，但從近一年的走勢來看，台中市的房價所得比仍在擴大，而雙北市則是在縮小。

而且台中市，雖與雙北市、桃園市，同屬價量齊揚的房市熱區，但今年前9月的人口淨移入降到僅剩355人，人口紅利不到新北市、桃園市同時期的十分之一，卻有逼近一萬戶的待售新建餘屋庫存壓力要面對，因此被認為是六都中打房風險最高的地區。

風險僅次於台中市的第二大風險城市，是桃園市。

原因該城市的近一年的房價漲幅、第三季交易量年增率，分別達16%、17%，兩數據都勇冠六都，在「棒打出頭鳥」的思維下，打房風險直追台中市，尤其桃園市的房價所得比，從2019年第1季的7.39倍，到今年第1季已經擴大到7.47倍，持續惡化，再加上待售新屋量體仍高達1.2萬戶，六都庫存壓力第二高，所以就算今年前9月仍有逾4千人的人口成長紅利，仍是需要嚴防房市失控的地區。

至於台北市、新北市、台南市與高雄市，4都則各有各的問題。

先看台北市，這個台灣首善之都的房價所得比仍逼近14倍，勇冠全台各城市，值得關注的是，過去消費者買不起的高房價宿疾，現在有了「脫北者」越來越多的新變化，今年前9月累積的人口流失規模逾1.7萬人，照理會帶來住房需求舒壓、抑制房價起漲的效果，但就怕隨後台商回流，大戶大舉進場，讓房價不跌反漲，因此仍有一定的打房風險存在。

再看新北市，除了房價所得比高達11倍的高房價問題，與逼近1.6萬戶的新屋庫存買壓，都居六都之冠外，章定煊指出，新北市因為鄰近台北市，讓它今年有相對高的人口成長紅利，但其實當地的高房價問題並沒有解決，不只預售交易熱絡，而且為了遷就消費者的購買力，犧牲廚房、餐廳等空間的小宅產品大量出現，搭配低首付、低利率，雖讓消費者買得起，但「買得時候不成問題，等交屋住進去，問題就會湧現」他說。

最後看台南市、高雄市，這兩座南部大城由於房價基期相對低，目前被認為打房風險相對低的地區，不過台南房價所得比擴大，而高雄市則要面對高達一萬戶的新屋庫存買壓問題，但整體而言，南部兩大城的打房風險仍相對中部、北部來得低。

李同榮提醒，同一個城市內，因不同地區有不同原因的房市漲幅，政府真要打房，就還需要更進一步的去分析，才能精準打房，以台南市為例，善化、新市，是因為台積電進駐南科帶動地方發展，造成的房價漲幅，照理不應該受到打房影響才對，政府除了口水降溫的打房發言外，還需要更多能如何兼顧地方發展與居住正義的完整配套政策才行。

2019年以來岡山的土地、建物交易移轉量均較往年有顯著增加。專家分析原因，近捷運紅線南岡山站的87期重劃區，因為擁有捷運，醫院、商場影城也正在興建中，被認為有潛力成為「農十六特區翻版」，吸引不少建商獵地插旗，預估3至5年左右，新建案將密集出現，且價格可能直逼2字頭。

高雄市地政局統計，2019年岡山土地移轉3842筆，建物1513棟，雙雙創實價登錄上路以來新高；今年前三季岡山土地移轉共1527筆，建物則有647棟。

信義房屋楠梓店主任黃國宸表示，高雄捷運紅線經南岡山站，未來還會延伸至岡山站、路竹站，加上南岡山站周邊的87期重劃區內，規劃有商場、影城的「岡山樂購站前廣場」已於2019年動土，預計明年底完工，高醫也在岡山籌設新分院，主打「智慧醫院」，同樣預計明年下半年開始營運，各項機能條件和農十六特區相近，可望成為「農十六特區翻版」。

此外，岡山是馳名國內外的「螺絲王國」，加上還有高雄最大的本洲工業區，就業人口本就多。黃國宸說，許多建商看準岡山人口的基本盤與未來發展性，近1、2年紛紛搶進，使土地交易量變得特別多；不僅如此，日前高雄市府標售土地，87期重劃區內面積逾千坪的角地，不但吸引多封投標書，最後更以每坪51.8萬區域新高價標出。

黃國宸表示，目前建商積極在岡山尤其南岡山站一帶獵地，預計3至5年後會有許多新建案開始推出。由於土地成交價格已現5字頭，一般成交價格普遍也都落在每坪40至50萬間，未來新推案價格可能直逼2字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

彰化縣人口超過120萬，其中彰化市占了23萬餘人，但長期以來沒有大型百貨商場，當地人若有逛街購屋需求，皆仰賴台中市，不過，近日傳出，彰化市有可能一口氣「連孵3座百貨、影城」。房市專家認為，近期大環境熱絡，住宅價量已明顯走揚，若建設順利完工，對老商圈更可望注入活水，使機能更完整。

彰化市3處有可能興建百貨商場及影城的地點；光復路郵局由於建物老舊，歷經數次流標，近日將改建為商業大樓，未來引進連鎖知名影城。此外，彰化縣長王惠美10月時親自宣布與彰化市簽訂MOU，將雙方共同持有的彰化縣衛生局前「機28」用地，以BOT方式開發為複合式百貨商場，預計明年徵選廠商；占地逾2000坪的旭光西路第二停車場，也有機會興建10層樓以上綜合商業大樓，目前市公所已完成可行性評估及先期規劃招商文件，送縣府審查中。

信義房屋彰美店店長謝昇樺表示，近期傳出有建商將推出主打豐富公設、彰化市「第一個豪宅」的大樓建案，且開賣後每坪價格可能超過40萬元；屋齡20多年中古屋，過去每坪10至13萬可買到3房車位，今年以來因自住需求增加，漲至每坪14至15萬左右，總價需500至600萬以上。

謝昇樺指出，彰化市屬於較老舊市區，當地人常笑說20年都沒變化，近期房市景氣佳，中古屋交易價量走揚，建商也開始推出過去沒有的建案類型，「這些都是過去沒有的現象」；而大型百貨商場等建設「講很久了」，直到近期才較為明確，尤其光復路郵局2023年可望完工，對住宅的交易價量應會再有一波帶動，對周邊商圈也是一大振奮。

舉例來說，光復路郵局一帶多補習班、小吃餐飲店，較無全國連鎖的知名品牌進駐，月租金約落在2.5萬至3.5萬間，若面寬5至6米以上，月租金可達4萬，少數50至100坪大坪數店面，月租金約7至10萬。不過，目前交易量少，若未來也有百貨商場或影城開幕，形同注入活水，使商圈有一番新氣象，租金也可能提高，進而帶動屋主出售意願和交易量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近期宜蘭出現主打「房子會賺錢」的大樓案，表示透過在屋頂加裝太陽能板，建物一年能獲得4萬多元的售電收益，成為推案潮中的亮點。事實上，綠能屋頂相關計畫推行已久，最新政策屬行政院推動的「綠能屋頂全民參與」，以民眾零出資、政府零補助為原則。由地方政府遴選的營運商協助民眾設置屋頂太陽光電系統，並由營運商以「電能保證收購費率」長期維持營運20年。



綠能屋頂產生的電力會優先給參與民眾使用，剩餘電力則會由營運商一次性購入，轉賣給台灣電力公司提供企業等用戶。根據規定，營運商需分享至少10％躉購費率回饋金給民眾，並另外回饋3％的躉購費率給地方政府成立綠電發展基金。



對民眾來說，鋪設太陽能板不僅能獲得被動收入，還能使住家在夏天時相對涼爽，看似益處良多，但要使用政府計畫，在自家屋頂鋪設太陽能板並不容易，不僅申設流程複雜，營運商的意願也是關鍵。



因營運商在選擇架設太陽能板的地點時，除了要評估氣候變化以及日照量，還需考慮天災如地震、颱風對太陽能板帶來的損壞，以及日常保養成本，其中對營運商最重要的，就是關係收益的可設置光電容量大小。



像是在小地坪的華廈，能鋪設的太陽能板有限，使得廠商投標意願低；至於屋頂範圍大的集合住宅，固然空間足夠，卻往往難以取得居民共識，以致計劃卡關，一來一往，拖慢計畫的推廣進度，也讓2025非核家園的政見，顯得更加難以落實。

苗栗縣政府稅務局表示，2020年地價稅已開徵，民眾最近如有辦理土地移轉者，請記得先將今年之地價稅稅款繳納完畢後，再至該局辦理土地增值稅完稅(查欠)作業。



稅務局進一步表示，稅法規定移轉土地，需將該土地應納未納之地價稅繳清後，才可以辦理移轉登記，包括以前年度應繳未繳的稅款，及已開徵未繳納，但尚未逾繳納期間的稅款。本縣今年的地價稅繳款書已寄出，民眾近期內辦理土地移轉時，請持該繳款書就近至各金融機構或便利超商等代收稅款處先行繳納稅款後，再檢據向該局辦理完稅(查欠)作業；如果尚未收到地價稅繳款書者，可電話或至稅務局申請補發，以利繳納。



該局提醒民眾，土地移轉如果沒有繳清地價稅，就無法辦理土地增值稅完稅(查欠)作業，至地政機關亦無法受理登記，請民眾多加注意！

中市府揪預售屋交易六大糾紛，截至今年10月，台中市政府受理房屋買賣申訴案共232件，預售屋消費爭議佔112件，較去年同期增加將近一倍。法制局分析交易糾紛主要為逾期交屋、交屋保留款額度不足房地總價5％、解除契約定金返還爭議、施工瑕疵、外水外電或天然氣管線費用負擔爭議、廣告不實等六大類。法制局提醒民眾與建商簽訂契約時應仔細審查契約條款，減少交易糾紛。



法制局說明，預售屋頗受一般消費者青睞，民眾務必細審契約有無符合內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，避免與建商以個別合意磋商方式簽訂對消費者不利的條款。購買房屋簽約前應善用5日契約審閱期，多方蒐集建商及建案的市場評價。



法制局長李善植表示，為保障民眾購屋權益，市府地政局與消保官每年均會不定期查核建商的預售屋買賣契約。近年發現有部分個案，簽約時與消費者藉由個別磋商方式，訂定比「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定更不利於消費者的特別約款。



舉例來說，依規定交屋保留款不得低於房地總價款的5%，建商卻另行手寫修改為5萬元並要求消費者簽名，意圖以「個別磋商條款」規避「定型化契約應記載事項」規定，導致後續交屋時容易發生爭議。李局長特別提醒消費者，契約內容需要消費者簽名的地方，在充分瞭解契約內容後再決定是否簽名。



法制局強調，一旦發現業者的定型化契約違反規定，台中市政府依消費者保護法第56條之1規定限期命建商改正契約內容；屆期契約如仍未改正，最高可處50萬元罰鍰，並得按次處罰。若民眾仍有預售屋買賣相關疑問，可用室內電話或手機直撥消費者服務專線「1950」詢問，保障自身權利、避免購屋糾紛。



法制局在官方網站「消費者保護園地」建置預售屋消保專區，彙整常見預售屋消費爭議資訊及處理方式，若消費者與建商因預售屋買賣發生爭議，除可至各區公所聲請調解，或向法院起訴外，還可向台中市政府消費者服務中心提出消費爭議申訴。

興富發建設在高雄愛河首排，國賓飯店旁，推出的輕豪宅「愛情河左岸」，同時享受漢神、大立精品，雙時尚百貨商圈，打造為2-3房好入手的管家飯店宅！自備39萬起訂金到交屋，讓青年首購或是退休族都能輕鬆入住。

「愛情河左岸」下樓就是愛河畔，沿著五福路到漢神、大立精品百貨、蔦屋書店約3分鐘，往港邊走則有高雄海洋文化及流行音樂中心，到輕軌光榮碼頭站搭乘一站，就到駁二藝術特區，一橋之隔還有鹽埕美食商圈。

 

因為愛河周遭多間五星飯店，「愛情河左岸」特別聘請禮聘豪宅巨擘李天鐸打造32層現代地標，以及W飯店GA設計團隊，來規劃河畔飯店宅，另有交誼廳、CAFÉ、SPA池、蒸氣室、健身房、遊戲室、KTV等10多項娛樂設施，回家更勝住五星飯店！

 

專案經理張建彪表示，全台唯一有流經市中心的河流就是愛河，這裡也是國賓五星飯店都認證的精華地段，「愛情河左岸」是河畔首排僅存的最後一塊素地，相較其他個案都是總價高的大坪數，產品規劃21至23坪，2至3房，只要自備39萬起交屋，入手門檻低，且加上引進管家服務，媲美豪宅五星規格，不管是自住投資兩相宜。

「愛情河左岸」近期一路熱銷，為回饋廣大粉絲支持，於10/30(五)至12/27(日)，每周五至周日晚間6點至8點半，現場舉辦「LOVE HARMONY．河畔微醺派對」，邀請文青樂團演唱、備有燒烤美食、生啤調酒等，互動拍照區還有「愛情限時批」能寄送明信片給親友，讓民眾能迎著微風，在河畔放鬆，先行體會住在河畔旁的生活模式，有多舒服享受。

在高雄市輕軌營運加值下，檢視已通車的14個站體周遭，房價趨勢呈現穩定成長，尤其高雄流行音樂中心、駁二特區和棧二庫等景點附近的駁二大義站、真愛碼頭站以及光榮碼頭站等三個生活圈，依台灣房屋集團趨勢中心表示漲幅最大逾12％。而第二階段輕軌成圓，黃金項鍊般的串起環線各項建設，輕軌二階周遭生活圈將大幅受惠，促進地方便捷繁榮。

高雄捷運局表示，輕軌第二階段路廊經過凹子底商圈、義享天地、悅誠廣場、灣仔內、覺民科工館區及環球影城等地區，近來增加許多重大投資，猶如一顆顆的珍珠，將成高雄市都市發展新中心，輕軌第二階段通車成圓後，如黃金項鍊般串起這些珍珠，將大幅增進交通便利性及可及性，帶動沿線商圈經濟繁榮，工商產業及地產亦將隨之蓬勃發展。

 

高雄市捷運局進一步表示，高雄輕軌二階復工可望進一步帶動北高雄大眾運輸導向發展(TOD)，至少增加車站周邊15％至30％基準容積，提升沿線地產價值。

 

高雄輕軌一階駁二大義站、真愛碼頭站、光榮碼頭站漲幅10-13％，二階路段由C14哈瑪星站，自西向東行經美術館、農16、悅誠廣場、文化中心高師大商圈等，串聯捷運TOD商效顯著地區，加上可預見之富邦舊龍華國小案、義享天地案在輕軌二階路線上陸續開幕，二階輕軌復工將為北高雄都市及站區周邊發展，扮演引領性的角色。

 

輕軌第二階段完工成圓後，串聯各大行政區及商圈觀光資源的路網，將型塑交通便捷之城市，提升居住及就業環境，並帶動工商產業及不動產市場之成長，沿線各站周邊生活圈蓬勃發展、便捷繁榮更可期待。

 

高雄市長陳其邁指示輕軌二階應儘速復工，高市府為回應民調高達7成支持復工的民意，也將在近日正式宣布復工。捷運局表示，高雄環狀輕軌成圓後，將可與捷運紅橘線及鐵路地下化車站形成路網，便利民眾進行轉乘，強化高雄都會區大眾運輸系統的便利性，如期復工以回應廣大市民對便捷交通的期待。

 

捷運局強調，高雄環狀輕軌捷運建設修正路線環境影響說明書早已於101年12月24日獲環保署核備在案，除了場站位置及部分微調路段需要辦理變更外，其餘路段復工後即可立即施作，因此外界質疑輕軌復工必須通過環境差異分析後才能動工，並非事實。

 

此外，高雄輕軌第二階段近兩年來工程延宕。陳其邁率領市府團隊上任即掌握進度，並以「兩年拼四年」的精神加速推動輕軌復工計畫，日夜督促各個市府團隊橫向緊密串連合作的積極努力下，信守承諾讓輕軌如期復工，誓言追回先前延宕的2年。

 

捷運局強調，高雄環狀輕軌串聯後，將銜接城市重要景點與設施，包括文教、醫療、遊憩中心、商業購物中心、亞洲新灣區、藝文休閒中心、高密度住商中心等，未來將引發經濟、產業與觀光效益，並擴大到全高雄。目前輕軌第一階段C1籬子內站至C14哈碼星站已經完工通車，二階路段近期將復恢復施工，以回應市民期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】